记者实探广州“全面解除限购”之一周：房价未见上涨，去库存仍是房企首要任务

经济观察网 许梦旖 / 文 适逢 " 十一 " 黄金周，经济观察网记者走访多个广州在售楼盘后发现，购房者的信心正在恢复，小面积刚需房源备受追捧，整体楼市价格并未上涨，且房源优惠力度加大。

9 月 26 日，中央政治局会议提出 " 要促进房地产市场止跌回稳 "。其后，北京、上海、广州、深圳四大一线城市纷纷放松限购措施。

其中，广州市的解除限购步伐最为彻底。9 月 29 日晚间，广州市人民 *** 办公厅发布《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》，取消居民家庭在广州市购买住房的各项限购政策，自 2024 年 9 月 30 日起正式实施。此次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

这也意味着，自 2010 年 10 月广州市发布《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》以来，持续 14 年的楼市限购政策全面退出舞台，广州成为全国首个全面放开限购的一线城市。

" 价格战 " 挤压二手房市场

" 没有预约的看房者我们都没法接待了，临时预约要等半小时至一小时左右。"10 月 5 日，记者在走访广州市荔湾区广钢新城区域的热门在售楼盘保利雅郡时，该项目售楼处工作人员向记者表示，看房者需要由中介工作人员预约带看，若是个人前往，需要登记身份证信息，或是保证现场有空闲中介愿意推荐才可咨询相关户型及具体情况。

记者注意到，保利雅郡售楼处现场坐了十多位房屋中介。其中，有的中介只是闲坐着，也有中介带着客户在与售楼处工作人员交谈。

一位链家房产工作人员向记者表示，保利雅郡热度较高的原因，是其推出了面积仅为 69 平方米的刚需户型，且定价范围在 300 万元内，客户若有意向购买房源，即可下定金，但这个户型放盘很少，放出后均已被预定。

他同时亦表示，由于广钢新城周边新盘在持续打折促销，对于二手房的成交量产生了一定影响。

" 房地产商为了清库存，肯定会打价格战，二手房东在价格把控上的主动权并没有房地产商强势。" 一位央企开发商的区域销售负责人亦向记者表示，在售楼盘凭借小面积的刚需户型和极具竞争力的售价，会对周边二手房市场造成一定程度的冲击。

另外，该名销售负责人表示，广州的个别新盘会与中介公司联手售房，且会额外拿出费用来维护中介商，中介将客源带至合作楼盘，成交后的分红会远高于市场默认分红比例。

贝壳 APP 数据显示，9 月，中海花湾壹号的二手房挂牌均价为 4.7 万元 / 每平方米，成交均价为 3.7 万元 / 每平方米；珠江金茂府二手房挂牌均价为 5.9 万元 / 每平方米，成交均价为 4.2 万元 / 每平方米；保利和光晨樾二手房挂牌均价为 5.6 万元 / 每平方米，成交均价为 3.9 万元 / 每平方米。

" 这次政策的力度很大，大部分的项目售楼处都连夜赶制出了‘广州放开限购’的宣传海报或横幅，目标客户群体肯定更大了嘛。" 一位荔湾区白鹅潭区域的新房售楼处工作人员向经济观察网记者表示，这次十一黄金周期间，来访人员明显增多，房地产商也会在人流量集中的商圈或地铁口发放宣传资料，不少客户是看见宣传资料后到访的，交易金额有了显著提高。

据荔湾区住房建设和园林局统计，10 月 1 日至 3 日，荔湾区主要在建在售楼盘 29 个，商品住宅共成交 260 套，到访 8103 组；日均到访 2701 组，环比 9 月日均量增长 532%；日均认购 86.7 套，环比 9 月日均量增长 516%。

事实上，尽管广州已有了多轮楼市限购政策的优化，但在本次十一黄金周之前，广州房地产市场的成交量仍较为低迷，购房者的观望情绪浓厚。广州中原研究发展部的报告显示，今年 8 月，广州新房网签 4906 宗，环比下跌 18%；二手住宅成交（自助网签 + 中介网签）8872 宗，环比下跌 11.6%，同比下跌 8.8%。在价格方面，网签均价为 28278 元 / 每平方米，环比下降 7.0%。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉公开表示，在 " 止跌回稳 " 的新要求下，广州自然要发挥核心城市的带动作用，完全退出限购也在情理之中。

李宇嘉表示，回顾广州限购政策松动的路径，也是先放开外围区域，然后放开 120 平方米以上户型；先收缩非户籍要求的社保年限，再全部退出，遵循 " 小步快跑 " 的路径。

" 去库存 " 仍是首要任务

不过，尽管利好政策层层加码，但市场的主旋律依然是 " 以价换量 "，开发商纷纷推出力度空前的优惠活动，房价鲜见上涨迹象。

10 月 2 日，记者走访了位于广州黄埔区的保利招商华发中央公馆，该楼盘于 9 月 25 日取得了预售许可证。

" 今天来的人太多了，我呆久了都有点透不过气来。我与丈夫是从湖南来参加妹妹婚礼的，妹妹一家就住在黄埔区，我们在车上看见了楼盘打的广告，就直接开车过来想要多了解一下。" 一位意向购房者向记者表示，黄埔区开放限购已有大半年的时间，他们此次来现场是想了解一下黄埔区楼市的实际情况。

另外，上述意向购房者表示，由于保利招商华发中央公馆是黄埔区地理位置相对优越的楼盘，距离地铁 7 号线大沙东站仅有几百米，有很好的三甲医院及教育资源配套，所以来看房的人很多，而且该楼盘的 4.5 万元 / 每平方米的均价要明显低于周边新盘 5 万元 / 每平方米的价格，且该楼盘仍有一定的议价空间。

记者注意到，在保利招商华发中央公馆的售楼处内挂着一幅 " 保利史上最疯狂黄金周 " 的海报，该项目承诺 "30 天内无理由换房 "，且推出了 " 买房送蔚来汽车 " 的优惠政策，相关优惠持续到 10 月 7 日。

10 月 4 日，记者走访了位于广州荔湾区花地湾区域的中海浣花里，该项目的售楼大厅内同样坐满了前来咨询的人，工作人员需要同时与几个人交流对谈。

在该项目的样板间中，有十几位看房者一起在咨询户型结构与楼层朝向及售价问题。记者了解到，该楼盘于 2023 年年底开盘，目前售价已低于开盘时的公开价格，面积 71 平方米的刚需户型销售情况更好，所剩套数也最少，按照楼层及朝向的不同，售价在 280 万元至 290 万元左右。

" 这个楼盘是周边性价比较高的盘了，它的开发商及物业都是央企中海地产，也有配套的学校与医院，我们对比了周边的几个盘，售价和物业公司是我们考虑最多的因素。" 来自广西的廖女士向经济观察网记者表示，由于相同区域楼盘的配套学校、医院及周边生活设施相差并不大，因此，价格就成了打动他们的更大因素。

记者注意到，中海浣花里的每平方米均价在 4 万元左右，而与中海浣花里距离 500 米的万科理想花地的每平方米售价则为 5 万多元。在整个花地湾区域，万科理想花地的售楼处最恢弘大气，银灰色的科技感建筑屹立在大十字路口的一边，格外引人瞩目。

在万科理想花地售楼处内，每个沙盘前都围满了看房者，售楼处入口上方挂着一张 " 广州完全放开限购、史上最强政策力度 " 的巨大横幅，看房者在登记后仍需等待 5 分钟左右才可安排工作人员讲解。

" 万科的促销力度比较大，黄金周前几天还在搞看房送礼物送鸡蛋等活动。" 一位万科理想花地的看房者向记者表示，该楼盘是在 2023 年中开盘的，但随后开盘的中海浣花里则在价格上让周边楼盘感受到了压力。

另外，为了进一步打消购房者的置换及资金顾虑，开发商还在购房服务上做足了功夫。

中国铁建华南公司公开表示，国庆黄金周期间，该公司推出 " 买房有好事 " 大促活动，联动湾区 7 城 12 盘打造好房好价节，部分项目推出清盘折上折、特价房源秒杀、以旧换新、无忧退房、老带新享豪佣等促销措施；保利发展广东公司则推出了千套 " 保价 " 计划，包括特惠一口价单位、置换立减、租房补贴等优惠政策，以及部分项目的保价房源无忧购；越秀地产也推出了 " 越秀好房亿元补贴安心购 " 系列活动，百套特价房源限时秒杀、享总经理特批折扣、特惠保价房源无忧购、成交欧洲游抽奖等措施。

在价格方面，部分楼盘推出了国庆特别优惠。其中，天河区在售 " 网红 " 楼盘西派天河序推出少量 120 平方米改善四房，一口价 7 万元 / 每平方米起；位于黄埔区的中铁建信达花语天宸，推出 6 套特惠房源，限时 3.5 万元 / 每平方米起，更高总价立减 100 万元；位于海珠区创新湾的西派粤府，国庆特惠价为 5.1 万元 / 每平方米起。

" 尽管国庆黄金周期间，部分客户态度有所转变，但去库存仍然是房地产公司内部的首要任务。" 上述央企区域销售负责人向经济观察网记者表示，回笼资金仍然是房地产公司当前的最主要任务，在去库存的过程中，短期内房屋价格并不会有大的上涨趋势。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓亦公开表示，在今年前八月，广州一手住宅的交易量创下过去十年的低位。截至 8 月末，广州市一手住宅可售面积突破 1500 万平方米，去化周期接近 27 个月；同时，广州二手房市场依然有大约 15 万套的挂牌量，平均每套二手房的成交周期超过了 180 天。

肖文晓认为，广州楼市 " 去库存 " 和 " 调结构 " 两大任务尚未完成，市场要回归健康平稳发展的轨道仍需时日。