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界面新闻记者 | 安震
界面新闻编辑 | 江怡曼
10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行等多家银行公布《完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告》及《常见问题答疑》。从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。
此前，个人住房按揭贷款利率定价周期普遍为1年，重定价日一般是贷款人首次放款日或每年1月1日，不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大等情况。例如10月5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下降25个基点，假如贷款人重定价日为每年9月，需要等待近一年才能享受最新利率。
如何判断存量房贷利率加点值能否调整？
人民银行会在每个季度首月的最后一天公布上个季度全国新发放住房贷款平均利率。贷款人贷款利率加点值如果高于全国新发放住房贷款平均利率+30BP，则可以申请下调。
举例来说，10月31日，央行官网增设新栏目“商业性个人住房贷款加权平均利率”，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。考虑到对应季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR平均为3.85%，则全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP(3.33%-3.85%)。全国新发放房贷利率平均加点值+30BP为-22BP（-52BP+30BP）。也就是说，如果贷款人利率高于LPR-22BP，可以申请下调至LPR-22BP。
多家银行确认，符合调整范围的客户可以向银行申请，经银行审批通过后进行调整。本着为客户提供高效便捷金融服务的原则，银行将在手机APP为客户提供线上申请渠道。
北京、上海、深圳二套房贷如何确定利率下限？
目前，北京、上海、深圳依然存在首套、二套及以上新发放房贷利率加点下限。调整后的利率加点值取常态化调整目标值（即全国新发放房贷利率加点值+30BP）与当地利率政策下限孰高值。
例如，北京五环内二套房利率政策下限为-5BP，高于常态化调整目标值（全国新发放房贷利率加点值+30BP，即-22BP），则调整后五环内的二套房贷款利率加点值为-5BP。
贷款利率重定价周期如何调整？
11月1日起，贷款人可向银行申请变更贷款重定价周期，调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月。
不过界面新闻注意到，截至发稿，银行还未上线重定价周期调整模块。
值得注意的是，同一笔贷款存续期内客户仅可申请调整1次。银行提醒，重定价周期调整完成后将不可撤销，请充分考虑，谨慎选择。在利率下行周期内，重定价周期越短，可以越快享受到利率下行带来的优惠；但反之，在利率上行周期内，重定价周期越短，贷款利率也将更早进行重定价，还款金额也会更快上调。
重定价周期调整后，利率何时会进行调整？
调整完重定价周期后，系统会根据原重定价日和新重定价周期确定后续利率调整日。
例如，原来重定价日是6月5日，如果选择调整重定价周期为3个月，则重定价日为6月5日、9月5日、12月5日、3月5日，即在上述日期贷款人的房贷利率将发生变化。
如果原来重定价日是1月1日，选择调整重定价周期为6个月，则重定价日为1月1日和7月1日，即在上述日期贷款利率对应LPR将更新为前一日人行最新公布的对应期限LPR。
其他银行近日也将公布调整方案
此前，中国人民银行9月底发布公告，为更好地体现市场供求变化，维护借贷双方的合法权益，将从11月1日起，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。完善的重点一个是浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。而另一个重点就是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
据了解，除了上述商业银行之外，其它商业银行近期也将陆续发布公告，明确新的个人房贷利率定价机制。值得注意的是，商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。
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