图源:泊寓公众号

全国规模最大长租公寓万科“泊寓”终于要开启REITs了,规模约10亿元

6月21日,据彭博社援引知情人士信息报道,万科正计划以旗下长租公寓品牌泊寓为标的,向监管部门申报不动产投资信托基金(REITs)发行,计划发行规模约为1.38亿美元(约为10亿元人民币)。

不过,知情人士表示,上述申报发行为初步计划,仍可能有进一步调整。对此,界面新闻记者向万科方面求证,对方暂未置评。

这符合万科近期整体瘦身的发展大方向。在去年10月份万科的媒体交流会上,万科的管理层就曾透露,万科的商业、物流以及租赁住房都在积极准备REITs。长租公寓业务方面,在万科泊寓目前成功纳入保障性租房的项目中,已有约十几个项目符合公募REITs发行标准。

公开资料显示,泊寓最早推出于2016年,截至2023年年末,其业务已布局全国31个城市,共运营管理租赁住房23.33万间,累计开业18.01万间,其中涵盖涵盖青年公寓、多人宿舍、中高端公寓等多种形式,开业规模及出租情况位列行业首位。

虽然起步较早,但做长租公寓实现盈利一直是业内的一大难题,万科也没能避免,万科董事局主席郁亮此前曾表示,做长租公寓5年万科亏了90个亿。

据迈点研究院统计,长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%,现金流回正周期则至少需要6年以上,盈利周期较长。

在泊寓推出8年后,万科终于等来了利润回正。去年10月,万科管理层首次宣布,泊寓已自2023年6月起实现了单月利润连续回正,并在9月份实现了累计权益净利润回正,预计2023年将实现整体利润回正。

据万科年报显示,2023年全年,万科租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入34.6亿元,同比增长6.8%,前台GOP利润率达到88.4%,同比增长0.9个百分点,公司EBITDA达到6.65亿元,同比增长32.3%。泊寓业务也在成本法下首次实现整体盈利。

“长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一,万科通过建立一整套成熟打法,长短租结合、个人客户与企业客户结合,不断降低引流成本和提高运营效率,才终于实现了利润回正”,郁亮在此前的媒体交流会上介绍道。

郁亮指出,经营服务类业务周期长、见效慢、利润比较低,但随着REITs政策的推出,这一问题已出现解决的希望,对不动产经营业务而言,REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性,能够将不动产变为动产,打通投融管退的闭环。

而一旦完成REITs的环节打通,万科就有望真正从开发商转变为不动产运营商。

除了长租公寓外,2024年以来,万科在商业、物流领域的REITs工作也进展顺利。

今年3月初,万纬物流实现REIT发行,底层资产为佛山南海、绍兴诸暨和湖州德清三个产业园,3个物流项目建筑面积合计26.77万平方米,总估值约11.49亿元。

4月30日,万科旗下的中金印力消费REIT在深交所正式上市,发行规模为32.6亿元。并且,万科大股东深铁集团作为初始战略投资人,认购份额近30%,金额约10亿元,是迄今为止国内国资体系对消费类REITs认购金额更大的一笔投资。

REITs工作的顺利进行,也为万科带来新的发展机遇,帮助其将有效盘活资产,解决经营性业务资产过重,投资回收周期过长的难题。

另外,随着今年房地产行业融资环境的持续改善,加上万科自身坚定行动、积极处理到期债务的背景下,近期万科在融资端也迎来了利好消息。

5月16日,万科在深交所成功发行一笔规模达14.35亿元的CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券),优先级票面利率为3.6%,期限不超过18年,进一步降低了整体融资成本。

5月23日,万科与招商银行等头部金融机构签订协议,获得200亿元银团贷款,抵押物为万科旗下万纬物流股,目前已到账100亿元。该笔贷款也为近4年来金融机构提供给房企单笔金额更大的一笔银团贷款,或将起到示范效应,接下来带动万科的其他融资加速落地。

上周,还有市场消息称,万科正与国内大型银行就约500亿元人民币贷款进行深入磋商,将用于偿还债券和其他债务。消息人士称,这笔贷款将以价值约800亿至900亿元的房地产资产作为担保,大约有6至7间银行计划参与这笔贷款,银行正在选择针对这笔贷款的抵押品。不过目前,万科未对此事发表评论。