广州楼市新政实施半月实录：老板们抄底，大户型更好卖了，已有楼盘涨价

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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" 新政刚出来的时候，没有想到热度会这么高，原本以为只能持续一周，但最近半个月我们一直卖得挺好的 "，广州某楼盘 *** 团队项目经理王华难掩喜悦，他所负责的楼盘 " 到访量至少比新政前多了一倍，成交量也顶得上整个五月份 "。

5 月 29 日，广州楼市新政正式执行，全市范围内，首、二套房商业性个人住房贷款更低首付比例分别下调至 15%、25%，同时取消房贷利率下限，再次降低限购区域的购房门槛。

据王华观察，新政后的购房者主要分成两类，" 一种是年轻人，原本首付资金不足，新政后首付降了就买。另一种是做生意的（人），他们不可能把很多资金都压到房地产上，现在买房不会占用太多资金 "。

王华透露，" 老板们 " 一般买的是大户型，" 上周我们楼盘大、小户型的成交比例大概是 2：1，每卖出两套大户型就会卖出一套小户型 "。

不过，王华补充道，以这样的户型结构成交也是销售策略的原因，" 我们会和周边楼盘错开出货，现在我们小户型货量不多，实际上同板块的其它楼盘小户型也卖得挺好。如果我们小户型也有充足的货量，我相信大小户型都可以同步走量，结果肯定不止多卖一倍 "。

不同研究机构的数据均显示，新政落地半个月，广州新房市场看房量和成交量持续上升，业内人士向时代财经指出，在这波上升行情中，中心城区的刚需产品和改善大户型表现更为突出。

而由于市场表现较好，部分楼盘甚至已经开始涨价或收回优惠政策。

看房热度提升，新房成交量连续两周上涨

根据合富大数据，新政后广州 80 个代表楼盘成交套数已经连续两周上涨，其中，新政首周（5 月 27 日至 6 月 2 日）环比上涨近 4 成，第二周（6 月 3 日至 6 月 10 日）环比再涨 2 成。

市中心的新房市场为此次上涨行情做出了主要贡献。合富大数据指出，相较 5 月周均认购量，6 月 3 日至 6 月 10 日期间，市中心代表性楼盘认购量上涨 70%，而近郊为 27%、远郊为 3%。

楼盘的到访量或许比成交量更能让人直观地感受到新政后市场的变化。根据世联东一研究院数据，新政落地首周，广州多个行政区大部分楼盘来访数、成交量环比上涨，而第二周行情向好的行政区、楼盘数量进一步增多，来访数和成交量也在继续上涨。

世联东一研究院的数据显示，新政落地首周，身为外围区域之一的从化，是唯一一个来访、成交数量小幅回落的行政区。其监测的 9 个楼盘中，8 个楼盘来访数量环比回落，1 个楼盘持平；5 个楼盘成交量环比回落，3 个持平，1 个成交量环比增加 3 套。

在第二周，原本掉队的从化也打了一个 " 翻身仗 "。上述 9 个楼盘中，来访数环比上涨的楼盘达到 8 个，1 个回落；成交量环比上涨达到 5 个，另有 2 个持平、2 个回落。

外围区域回暖的同时，中心城区的热度也在持续提升。以荔湾区为例，根据世联东一研究院，新政落地首周，该区来访数量环比上涨 26.51% 至 2372 台，成交量环比上涨 107.69% 至 189 套；第二周的来访数则环比上涨 49.45% 至 3545 台，成交量环比上涨 30.69% 至 247 套。

值得一提的是，新政落地的第三周（6 月 11 日至 6 月 16 日），全市各区楼盘到访数、成交量虽环比回落，但仍高于新政前一周。

广州资深房产中介李明告诉时代财经，他的客户以中心城区的刚需客为主。据他了解，客户购房意愿增强 " 主要是现在（新房）价格确实便宜，而且刚需是为了居住或者读书，即使他们不能踩中市场的更低点 "。

广州外围区域的房产中介林力亦表示，近段时间刚需客户比较活跃，而购房者的积极情绪是受到多重因素调动，" 我所在的番禺区，刚需盘在降价、有的楼盘处于尾货阶段在清盘，再加上最近的以旧换新、首付新政、‘ 6 • 18 ’促销活动等，有的新房价格已经和二手房差不多，甚至更便宜 "。

" 老板们 " 出手了，部分楼盘涨价

实际上，新政后行情好转不仅仅是刚需客在起作用。广州世联研究院副院长崔登科向时代财经指出，" 天河、越秀、海珠、荔湾等中心四区的极刚产品、高改大户型存量需求在最近三周都有释放 "。

在该机构的定义中，" 极刚产品 " 指的是建筑面积为 80 平方米左右的房子，而 " 高改大户型 " 全称为 " 高端改善大户型 "，指的是建筑面积为 160 平方米及以上的房子。

广州中原地产项目总经理黄韬亦表示，其观察到改善户型成交情况相对整体较好的现象，原因是 " 这批客户有能力买，或者卖一买一 "。

王华向时代财经补充道，目前他所负责的楼盘货量以大户型为主，新政吸引了不少 " 老板 " 出手，" 他们不可能把很多资金都压到房地产上，主要是首付降了，现在买房不会占用太多资金 "。

不同的从业者均向时代财经反映，由于行情好转，目前已有部分楼盘收回了折扣，而在此之前，" 收回折扣 " 或 " 涨价在即 " 只是新政出台后开发商用于 " 逼单 " 的常见手段。

李明指出，" 主要是中心城区卖得比较好的一些楼盘，确实收回了折扣 "。王华亦向时代财经确认了此事，" 我们最近也在讨论这个现象，有个楼盘之前推出买房送产权车位的活动，当时客户还犹犹豫豫，现在活动取消了，客户说如果还送就买，最后没有申请到车位但他们还是买了，人们买房还是有‘买涨不买跌’的心态 "。

合富大数据显示，新政后广州新房市场 80 个代表性楼盘中，自去年 7 月份以来之一次出现涨价现象。不过，上涨的楼盘占比小于 5%，远远少于降价楼盘的比例，后者至少达到了 20%。

即便如此，对于后市的走势，从业者们依然普遍存在担忧情绪。在黄韬看来，在诸多政策的支持下，目前 " 只能预判市场在今年内不会继续下行，房价和成交量得到一定的支撑 "。

" 目前成交的客户大多数是因为开发商在让利，开发商愿意向市场妥协，一客一议，给出合理的方案和价格。现在有些开发商收回折扣，说不定（这种行为）也持续不了多久 "，李明说道。

（王华、李明、林力为化名）