存量房贷降息，部分城市进入2字头时代

未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期。

在央行行长潘功胜 6 月重磅发声后，LPR 首次调降。

7 月 22 日，央行宣布：为优化公开市场操作机制，从即日起，公开市场 7 天期逆回购操作调整为固定利率、数量招标。同时，即日起，公开市场 7 天期逆回购操作利率由此前的 1.80% 调整为 1.70%。同日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1 年期 LPR 为 3.35%，5 年期以上 LPR 为 3.85%，均下调 10bp。

潘功胜此前在陆家嘴论坛提出 " 未来可考虑明确以央行的某个短期操作利率为主要政策利率，目前看，7 天期逆回购操作利率已基本承担了这个功能。其他期限货币政策工具的利率可淡化政策利率的色彩 "，并提出 " 持续改革完善贷款市场报价利率（LPR），针对部分报价利率显著偏离实际更优惠客户利率的问题，着重提高 LPR 报价质量，更真实反映贷款市场利率水平。"

在 MLF 操作利率的政策利率色彩淡化后，LPR 报价的定价基础与 MLF 操作利率脱钩，转向由 7 天期逆回购利率直接调控的 DR007。7 月是这一转向信号发出后的首次 LPR 报价，因此市场高度关注。

市场普遍认为，此次两个期限品种 LPR 报价下调有利于减轻房贷借款人利息负担，促进消费。部分地区房贷利率将进入 2 字头。

减轻购房者负担

7 月两个期限品种 LPR 报价下调，将带动企业和居民贷款利率进一步下行，有利于减轻房贷借款人利息负担，促进消费。

LPR 上一次调整为今年 2 月，当时 5 年期以上 LPR 大幅调降 25 个基点以来。叠加本次调整，今年以来，5 年期以上 LPR 累计下降了 35 个基点，存量房贷借款人自下一次重定价日后，也将享受到 LPR 下降带来的好处，减轻利息负担，增强消费能力。

按房贷本金 100 万元、30 年期、等额本息估算，每月可节省利息支出约 200 元，利息总额可节省超过 7 万元。

以家住北京的王女士为例，王女士于去年 12 月购入首套住房，当时的贷款利率为 4.2%，在 2 月 LPR 调整后，王女士的贷款利率已从 4.2% 调整为 3.95%。如以商贷额度 100 万元、贷款 30 年、等额本息还款方式估算，此次 5 年期以上 LPR 下调 10 个基点后，王女士的月供将减少 200 多元（从 12 月的 4890.17 元 -4688.08 元 =202.09 元），30 年将累计减少 7.2 万元左右。

当然，正在还贷的家庭需等到合同约定的重定价日才能执行新利率。重定价日一般为贷款发放日对应日或每年 1 月 1 日。王女士将在明年 1 月 1 日起执行新的房贷利率。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，下调 LPR，进而带动明年初房贷利率等重定价，可以在一定程度上缓解居民的早偿意愿，稳定居民端信用。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对之一财经表示，下调降 5 年期 LPR，有利于继续引导和鼓励各级 *** 结合本地实际，有步骤、有秩序、有弹性、有差别地选择适合的政策工具，适时优化调整政策措施，促进房地产市场平稳运行， 更好地满足居民合理的购房需求。

房贷利率进入 2 字头

5 月以来，房地产各种利好继续频繁发布，LPR 时隔 4 个月降息后，部分地区房贷利率也将进入 2 字头。

5 月 17 日，人民银行取消了全国层面房贷利率政策下限，新发放房贷利率明显下行。

6 月，全国平均新发放房贷利率为 3.45%，同比下降 66 个基点，环比下降 17 个基点，处于历史更低水平。

中原地产研究院统计数据显示，517 政策后，全国房贷利率出现大幅度调整。中原地产研究院统计数据显示，2023 年 6 月全国主要城市房贷平均利率是 4.1%，首套房利率在 3.9 左右，今年 6 月份全国房贷平均利率已经调整到了 3.5% 左右，首套房利率已经跌到了 3.3%，跌幅达到了 60 个基点，相比 5 月份的首套房平均的 3.55% 也出现了明显的下调。

实际上，自楼市新政发布以来，各地房贷利率持续探底。房贷利率政策下限的取消使得部分地区不同银行的房贷利率也有所不同。例如，以南京为例，此次降息后，南京首套房利率将降至 2.95%（LPR-90 个基点），迎历史更低水平。

东方金诚首席宏观分析师王青预计，7 月 LPR 报价下调，将带动三季度企业贷款利率和居民房贷利率进一步下行。这将有效降低实体经济融资成本，扩大国内需求。与此同时，根据存款利率市场化调整机制，银行存款利率要与 1 年期 LPR 报价和 10 年期国债收益率挂钩，这意味着接下来银行存款利率将全面启动新一轮下调。这将有助于稳定银行净息差。在 7 月下调后，短期内 LPR 报价将保持稳定，四季度视经济和物价运行状况而定，LPR 报价还有一定下调空间。

房贷利率仍有下行空间

值得注意的是，虽然此次 LPR 下调可减轻房贷借款人利息负担，但与存量房贷利率的利差依然走阔。

以北京为例，6 月 27 日起北京实施下调房贷利率等多项房地产政策，其中首套住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 45 个基点。

王女士对记者表示，虽然自己的房贷利率从去年 12 月购买时的 4.2% 降至 3.85%，但与 6 月新政后执行的房贷利率相比，仍然相差很多。

从 3.85% 到 3.4%，按照商贷额度 100 万元、贷款 30 年、等额本息还款方式估算，每月还款利息相差 253.27 元。

今年 5.17 房地产新政，提出新发放按揭贷款利率不再依据 5Y -LPR 设定下限，这是按揭贷款利率和 5Y- LPR 脱钩的重大决策，让市场供求、市场竞争来形成按揭贷款定价的均衡。

政策出台后，目前除北京、上海、深圳外（首套下限均为 LPR-45bp），全国其余城市都已取消房贷利率下限。

受此影响，按揭早偿意愿再度抬头，使得居民中长贷净增额受到较大扰动。

数据显示，6 月住户贷款增加 5709 亿元，同比减少 3930 亿元，环比多增 4952 亿元。其中，居民短贷和中长贷分别增加 2471、3202 亿元，同比分别少增 2443、1428 亿元，环比分别多增 2228、2688 亿元。

温彬表示，在 "5.17" 地产新政的支持下，商品房销售有所回暖，但提前还贷力度不减，居民中长贷边际改善。但当前新发放按揭贷款利率同存量利差进一步走阔，早偿压力再度抬头，使得按揭贷款净增量受到扰动。

虽然关于存量房贷利率调降呼声近期高涨，市场争议也一直存在。一方面，存量房贷利率下调可以缓解居民部门负债压力，避免因负债过重导致的消费能力下降；但另一方面，考虑到银行利润考核、净息差等因素，存量房贷利率下调的确存在障碍。

中指研究院市场研究总监陈文静对之一财经表示，整体来看，此次 5 年期以上 LPR 的调降，将进一步降低购房者的购房成本，有利于购房需求释放，与前期 " 稳市场 "" 去库存 " 配套政策叠加形成合力，有望助推核心城市市场情绪进一步修复。

近日，二十届三中全会审议通过的《 *** 中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》全文公布，指出 " 充分赋予各城市 *** 房地产市场调控自 *** ，因城施策 "。

陈文静预计，未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期，降低购房成本仍将是支持购房需求释放的重要举措之一。