每经记者：黄婉银 每经编辑：卢祥勇，陈梦妤

跌得只剩零头？深圳一学区房三年前14万元/平方米，现在4万元/平方米

近期，广州产权交易所挂牌 22 套广州名校东风东路小学学区房，涉及东风广场、锦城花园两个小区。在这些房源中，锦城花园一套房更低挂牌均价仅约 7 万元 / 平方米，而去年 10 月同面积的二手房成交均价为 9 万元 / 平方米。

挂牌 *** 上述 22 套房的是国资企业广州轻工国有资产经营管理有限公司（以下简称广州轻工资管），这也不是其之一次 *** 学区房。

《每日经济新闻》记者了解到，去年 5 月，广州轻工资管也挂牌 *** 过一批东风广场二手房，彼时更低挂牌均价 9.84 万元 / 平方米。而本次挂牌的东风广场房源中，更低挂牌均价 7.2 万元 / 平方米，降幅 26.83%。

相比广州，深圳部分老破小学区房跌幅则更加明显。曾经的网红二手小区八卦岭宿舍，因为有 " 学区、拆迁 " 加持，在 2021 年初成交均价普遍超过 14 万元 / 平方米。然而，目前八卦岭宿舍最近一次的成交价仅约 4 万元 / 平方米，较 2021 年初的跌幅近 10 万元 / 平方米。

多位业内人士在接受每经记者采访时表示，学区房整体回落是大趋势，其中一些本身居住属性较差、前几年涨幅过大的学区房大幅下挫，加重了部分业主的出逃情绪。

二手房大盘都在走低

合富研究院报告指出，5 月广州全市二手住宅网签量进一步回落至 7838 套，成交规模处于近一年多来低点。随着教育需求高峰的逐步褪去，越秀区二手网签量连续两个月出现回落，处于近一年来的较低位。

东风广场、锦城花园均位于越秀区，是广州老牌名校的聚集地。东风广场建设有多期，楼龄跨度较大，从 1990 年 -2015 年不等。

链家平台成交记录显示，同为 1998 年建成的约 70 平方米 2 室 2 厅二手房，今年 4 月成交价为 8 万元 / 平方米，而去年同期成交均价为 9.78 万元 / 平方米。2004 年建成的同一户型二手房，去年 3 月成交总价 768 万元，单价 11.13 万元 / 平方米；今年 4 月成交价为 628 万元，单价 8.99 万元 / 平方米，总价跌了 140 万元。

天河区对口名校华阳小学、广州中学的侨林苑，被市场称为 " 天河最强学区房 "，也在持续回落。同楼龄的 112.6 平方米户型，今年 3 月底成交均价去到 6.79 万元 / 平方米，较去年同期滑落 2.61 万元 / 平方米。这套房应是降价急售，成交周期仅 14 天。不过，5 月 11 日，该小区成交的最新一套房源均价也只有 7.7 万元 / 平方米，较去年同户型跌了 3.27 万元 / 平方米。

一家中介机构人士对每经记者表示，广州二手房大盘都在走低，学区房也不例外，但有核心学区优势的还是相对稳一点。

一位对口小北路小学的二手房业主也表示，这两年价格确实回调了一些，电梯房相对楼梯房会好一点。这边还是为学位的刚需家庭比较多，急于换房的不多。

从 14 万元 / 平方米跌到约 4 万元 / 平方米

深圳的学区房也从 2021 年底就开始降温，尤其是在推行大学区、调整城市更新政策后，老破小学区房更是出现大幅度回落。

福田和罗湖是深圳老牌名校聚集地，福田还是 2023 年深圳学区房成交量最多的区域。但乐有家研究中心数据显示，截至 2023 年底，深圳各区重点学区楼盘价格对比更高点时期的 2021 年，跌幅都在 20% 以上，整体回到了 2019 年 -2020 年水平。

八卦岭宿舍建于 1983 年，以 30 平方米左右的小户型为主，最初主要作为员工宿舍。在旧改预期和名校荔园小学、荔园实验中学落地的双重利好推动下，八卦岭宿舍的房价一度起飞。

2021 年 3 月，八卦岭宿舍成交了多套 29 平方米房源，均价都在 14.3 万元 / 平方米以上，总价都是 420 万元左右，成交周期 8 天 -14 天不等。但 2024 年以来，该小区成交均价都在 4.04 万 -5.69 万元 / 平方米不等，最近成交的一套 27.96 平方米户型总价仅 113 万元，较更高点跌幅超过 70%。3 月成交的 29 平方米户型总价仅 166 万元，较 2021 年的高点跌了 254 万元。

深圳淘房前线创始人谢林锋告诉《每日经济新闻》记者，学区房回落的主要原因是市场下行。这一轮调控中，涨幅越大的回落越大，八卦岭宿舍就是典型例子。高峰期因为荔园东校区的利好，面积小、总价低，大家都为学区冲进去，水涨船高，一度成交均价突破 14 万元 / 平方米。如今面对市场下行，加之深圳学区房概念弱化、集团化办学普及、本身的老破小属性等等重叠利空冲击，市场纷纷 " 以价换量 "。

同属于八卦岭片区的旭飞华隆园，今年 4 月的成交均价约 4.12 万元 / 平方米，而其 2021 年成交均价一度去到 11.96 万元 / 平方米，相比更高点跌去 65.6%。

深圳一家中介机构人士对每经记者表示，学区房整体回落也是大趋势，但八卦岭宿舍跌得最多，和它本身居住属性较差强相关。深圳房价还需要一段时间企稳，很难说老破小学区房已经到了底部。

记者| 黄婉银编辑 |卢祥勇 陈梦妤 盖源源

校对 |汤亚文

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