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紧邻前门大街、王府井,北京拍出首宗突破15%溢价率限制地块

界面新闻记者 | 白帆

市场分化明显,北京土拍溢价率创下新高。

7月3日,北京共有3宗地块土拍结果出炉,其中一宗为北京二环内的“王炸”地块——金鱼池地块,溢价率高达25%,创下新高。其余两宗地块表现相对平淡,均以底价成交。

根据出让信息,这三宗地块的拍卖价格分别为3.375亿元、21.46亿元、19.86亿元,合计44.695亿元。

金鱼池F2公建混合地块在此次土拍中最受关注。该地块位于北京东城区二环内,土地面积只有3027.63平方米,是近年来北京三环内罕见的迷你型地块。

拍卖过程中,该地块由佳源投资、亚通石化、河北鑫界三家房企竞拍,经过31轮竞价触顶摇号,最终河北鑫界以3.375亿元摘得,溢价率25%,销售指导价为15.1万元/㎡,上下浮动8%。这意味着,该地块更高售价可达到16.3万/㎡,刷新2021年集中供地以来北京新房指导价记录。

这样的溢价率进一步体现了这一地块的稀缺性。自2021年集中土拍后,北京土拍市场形成了溢价率不超15%的隐形红线。根据溢价率,销售指导价实行阶梯定价方式:溢价率15%以下对应的销售指导价为13.9万元/平方米、溢价率15%-20%对应14.3万元/平方米、而溢价率20%以上,则对应15.1万元/平方米。

此次金鱼池地块将溢价率上限提高到了25%,成为北京自2021年第二批次集中供地以来,首宗突破15%溢价率限制的地块。而在今年上半年,北京仅有2宗地突破此前地价上限15%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯对此分析称,金鱼池地块位于二环内,可谓寸土寸金。南侧为天坛公园和九年一贯制的北京第十一中学,学区属性较强,附近有地铁7号线桥湾站和8号线珠市口站。从地块规模和性质来看,该地块建筑规模仅5550平方米,其中住宅面积1700平方米,自持公建3850平方米,控高18米。

另外,金鱼池地块两公里内还有王府井商业街,周边有琉璃厂文化街、前门大街商业板块和北京坊商业项目,无论是地理位置还是商业氛围,都颇具吸引力。

大兴新城西片区0003等地块由大兴城建以底价斩获。该地块的位于大兴区黄村镇,总土地面积67135.213平方米,建筑规模约119514.229平方米。用地性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334托幼用地,其中,0003、0011地块为R2类居住用地,容积率1.6/1.7,控高30米(局部36米),销售指导价5万元/平方米(上下浮动8%)。

该地块东侧为改善项目兴城之星,地块3公里范围内有地铁4号线、北京建筑大学(大兴校区)、北京印刷学院以及大兴新城滨河森林公园等。

昌平土城新村0002等地块由北京城建以底价获得。该地块位于昌平区马池口镇土城村,总土地面积约66285.122平方米,建筑规模155484.293平方米,起始价19.86亿。用地性质为R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地,其中0002地块为居住用地,容积率2.4,控高60米,期房销售指导价3.9万元/平方米,现房销售指导价4.1万元/平方米,浮动8%。

张凯分析称,这一地块紧邻京礼高速和北六环,靠近北大新校区,北大产教研融合创新中心,规划有北大承办的小学和北京市更大的室内冰雪城。地块南侧是目前在售新房项目国誉燕园,销售指导价为3.9万/平方米。

北京今年上半年的土拍市场分化明显,地块冷热不同。同时,北京在土地出让中更加关注产业配套、职住平衡、综合开发等,在出让环节也设置了不少限制条件。

根据北京市规划和自然资源委员会的信息,今年上半年,北京共有19宗涉住宅地块成交,与去年同期的31宗相比,下降39%。另外,上半年涉宅地块总成交价款为732.36亿元,与去年同期的858.07亿元相比,下降约15%。从价格来看,这19宗地块中有11宗为底价成交,8宗为溢价成交。由于设置了更高限价,溢价率不高于15%。

结合7月3日的土拍情况,张凯分析称,在当前市场分化大背景下,房企投资呈现“缩圈”现象,但位置核心、条件合理的优质地块对于企业仍具有一定吸引力,同时低总价低门槛也能够为更多中小企业提供入场机会,激活市场主体活力。