租赁市场在加速分化的同时，也暴露了许多亟待正视的问题。
随着这两年保租房的大量入市，我国租赁住房的市场格局正在经历剧烈变化。
据克而瑞长租监测数据显示，截至今年 10 月，核心八城集中式公寓房源规模合计 112.66 万间，其中保租房规模超 40 万间，市占率达到 36.04%，保租房近三年内的市占率增长了 13.69%。
快速增长的保租房供应规模，对租赁市场的各类主体带来了强烈冲击，整个租赁行业进入了明显的分化期，市场化出租房 + 保租房并驾齐驱的格局逐渐形成。
这个背景也催生了两种有趣的现象。
一方面是各类市场化的住房租赁企业，在积极通过各种方式应对冲击，力争实现错位发展，所以近年来租房市场上的产品供应形态，也在走向多元化。
而另一方面，随着入市的保租房项目越来越多，其在定位、定价上的问题和产品、管理上的短板，也开始显现出来。
租赁市场在加速分化的同时，也暴露了许多亟待正视的问题。
01保租房放量冲击租赁市场竞争白热化下，赛道正加速分化
" 十四五 " 以来，保租房放量规模不断加大。根据 2024 年上半年我国 13 个省及 81 个城市发布的保租房筹集目标来看，今年将累计新增保租房约 101 万套 ( 间 ) 。
这个规模对整个租赁市场的冲击是不容小觑的，不仅会分流租户，还对市场整体租金水平产生了抑 *** 用。
比如在保租房放量规模巨大的上海，今年 6 月全市挂牌租赁房源的平均租金环比下跌 6.7%，同比下跌 7.5%，与 2023 年全年平均租金相比下跌 12%。
不少租赁企业都表示业务受到了影响，不得不重新制定业务战略。要么就走 " 打不过就加入 " 的路线，让自己的项目也成为保租房；要么就得赶快找到差异化的定位，避开正面竞争。各类租赁企业的市场战略，正在加速分化。
其实许多有能力、有条件的企业，都希望能够走上纳保这条路，万科泊寓就非常典型。万科泊寓的财报数据就显示，截至 2024 年 6 月底已共计纳保 155 个项目，涉及房源 11.2 万间。
基于可观的纳保规模，即使是在房地产业务整体承压的背景下，万科的租赁业务也始终表现亮眼。在其第三季度季报中，租赁业务的营收规模与开业规模都创下了历史新高。
而且泊寓的出租率也一直比较稳定。其宁波朗拾、杭州彩虹天空之城、深圳和颂轩、天津滨海大都会等项目，都实现了开业即满租。
然而纳保的条件，毕竟不是所有项目都能符合的，所以差异化竞争是多数企业都会选择的一条路。
这两年许多市场化的公寓品牌，开始瞄准更多元化的租赁群体、打造形态更丰富的产品，逐渐形成能与保租房进行错位竞争的产品线。
比如招商伊敦就已经建立了 " 壹间公寓 "、" 壹棠服务公寓 "、" 壹栈人才公寓 " 三大产品线，目标客户覆盖城市白领、中高端商务精英、城市青年人才等，为有着不同消费能力和居住要求的群体，建立了差异化的产品，产品线的梯度非常清晰。
又比如相对高端且倾向于主题化、酒店化定位的长租公寓产品，也是今年才逐渐聚集关注度的一条细分赛道。
招商伊敦的上海国际邮轮港壹棠服务公寓，就是一家以亲子度假为主题的服务式公寓，主打偏休闲度假类的旅居需求。
万科泊寓前阵子也曾发文表示，旗下高端长租公寓品牌 " 富瑞斯 " 将在济南 CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区域，落地多个新项目。这个动态似乎预示着，万科要开始在高端服务式公寓赛道发力了。
除了房企之外，连传统酒店品牌也在布局公寓赛道，比如锦江酒店此前就宣布推出其首个企业公寓品牌 " 途羚公寓 "，主要面向星级酒店等企业单位，提供员工租住解决方案。
看来在保租房的冲击之下，不少企业开始转向高端市场与特殊租住需求，服务式公寓赛道再次聚集了众多目光。
还比如一条更小众的赛道，也迎来了越来越多的布局者，那就是产业园配套公寓。
据迈点统计，目前全国国家级、省级开发区总数大约有 2700 多个，各类产业园区数量达 8 万多个。
这些开发区、产业园通常需要配备充足的配套公寓，来解决大批产业人才的居住需求，达到产城融合的目的。所以拓展产业园项目，也逐渐成为一些公寓品牌新的布局方向。
总体来看，增加租赁市场中差异化产品的供应是一件好事，能够更广泛的解决多样化的城市租住需求。
随着保租房的市占率逐步提高，未来布局差异化租赁产品的企业也许会越来越多，形成保租房与多元化租赁产品相互补充的供应格局。
02部分保租房短板显现需重构定位逻辑、回归保障属性
在市场化租赁企业发力中高端赛道的同时，我们本应期待保租房这个品类能真正接管中低端租赁市场，大批量地满足青年群体的基本租住需求。
然而事实的走向却似乎出现了一些偏差。前阵子在小明发布的数篇保租房主题文章下，都有大量读者留言分享了他们对保租房市场的切身观察，发现有部分保租房显现出了在定位和管理上的短板。
这也让许多市民对保租房的发展产生了疑虑，担心保租房会不 " 保租 "。小明结合多方观点，总结了现在部分保租房显现出来的几类关键问题。
一是产品定位的错位。
前阵子数支保租房 REITs 底层资产出现出租率下滑，一个重要原因是户型太大，出租受阻。其中一个项目，77 平方以上户型和 60 平以下户型的比例为 6:4。还有媒体统计过杭州的保租房产品供应结构，发现一居室户型的比例只有 34.9%。
这一点不免让人感到困惑，因为保租房建设的初衷是为了解决新市民、青年人群的租赁需求。两房及以上的户型无论在面积上还是在价格上，都和这类人群不太匹配。
二是部分项目定价偏高。
关于这一点，不同城市的读者都有这种感受。比如上海某高新人才公寓，一房户型的月租金比旁边民宅高出了 40%，而且离地铁站更远。
又比如昆明某新入市保租房项目，启动选房一个月只租出去 8 套，因为租金太高且不临地铁站，出现了严重的滞租。
还有不少市民吐槽，许多出租屋都是家电齐全拎包入住的，可是有些保租房在相同甚至是更贵的租金下，在配置和地段上却比不过前者，性价比不高。
定价偏高淡化了这些项目的保障性质，普通白领无法承受租金或有更具性价比的选择，而能负担起租金的高级白领又可能看不上，或者干脆咬咬牙买刚需新房了。
所以这些比较贵、配置条件又说不上特别好的保租房，实际上是处于市场真空层，并没有想好房子要租给谁。
三是昂贵的附加收费。
许多保租房项目，乍看上去租金确实比周边便宜一些。但不少租客真正住进去之后才知道，各类附加收费都比一般住宅区要昂贵。
比如成都某保租房项目的物业费达到了 4.2 元 / 月 /㎡，虽然租金不高，但加上这项大头费用之后，租赁成本一下子就超过了周边的住宅小区。
又比如停车费，某保租房项目的月卡是 800 元，而隔壁小区只要 500 月，这多出的费用加在租赁成本上，立马拉低了保租房的性价比，偏离了初衷。
四是普惠性不足。
保租房的定位是解决新市民、青年人群的租住需求，这看似没什么问题，但在执行层面会出现各种普惠性不足的情况。
比如不少城市的保租房只对企业开放配租。小明此前曾路过一些看上去品质不错、地段绝佳的保租房项目，好奇要什么条件才能入住。
上网查询后才知道，项目改造完毕没多久就面向大型企业租完了，又或者项目是专门面向引进的高端人才配租的。
一般的个人租户如果不在大型企业供职，基本没有渠道去申请这些配置好、地段好的保租房。这道无形中的门槛，又进一步淡化了保租房的普惠意义。
又比如，保租房本应面向青年白领，但不少项目却一边规划了不少两房甚至是三房户型，另一方面却又不向家庭租户开放申请。
结果就出现了比较尴尬的情况。要么是单身白领用不了这么大面积、承受不了租金，转而去租普通住宅；要么是配租的企业只能按照卧室数量来要求员工进行合租，这也并不符合青年群体对私密空间的需求，十分矛盾。
还有不少市民认为，保租房面向的所谓 " 新市民 "，定义太局限了。那些在某城市工作多年却未能买房的老市民，或是 35 岁以上的 " 非年轻白领 "，很难享受这个福利。
据贝壳研究院数据显示，在全国重点 40 城的租赁成交中，2023 年 35 岁以上的租客占比超过了 35%，较 2021 年提升了 4.9 个百分点。尤其是一线城市，35 岁以上租客的占比 " 突飞猛进 "。
因为当前我国一线城市的城镇化率已经趋于饱和，人口流入注定逐步放缓，租房客群中年化是不可逆的趋势。然而保租房所面向的群体，是否能够覆盖到上述这类市民，是要打个问号的。
总而言之，虽然保租房放量越来越快，但似乎始终没有确立清晰的受众画像，或者说还有许多实际的社会因素没有考虑进去，以至于其普惠性引起了越来越多的担忧。
03结 语
在市场化租赁企业的竞争策略和布局愈发多元化、差异化、高端化的当下，社会对保租房的期待也越来越高，希望这个品类能够切实解决市民的住房问题。
然而从目前的趋势来看，无论是市场化公寓品牌还是保租房运营企业，都有各自的种种难关要去攻克。
可以说我国的住房租赁市场正在经历历史性的分化，这也是各类租赁企业战略转向的一个关键节点。小明期望看到未来的租赁市场，能够不断走向规范化与多样化。
本文来自微信公众号 " 明源地产研究院 "，作者：老胡，36 氪经授权发布。
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