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深圳土拍重回“价高者得”,保利以溢价35%、28.2亿拿下宝中宅地

界面新闻记者 | 王妤涵

近日,房地产迎来系列利好政策出台,市场情绪持续回升的同时,土拍市场的热度也在不断升温。

9月26日下午,深圳迎来了今年第二宗涉宅用地出让,即位于宝安区新安街道的A001-0219地块。宗地挂牌起始价20.8亿元,在经过超80轮的激烈竞拍后,保利最终以28.2亿元的价格成功竞得该地块,溢价率高达35.58%。

据悉,A001-0219宗地共吸引了保利、中铁+能建、中海、华润、招商、绿城、华侨城、海信、越秀等9家房企报名,报价达约20.9亿元,备受市场关注。

在拍卖开始后,参拍房企纷纷开启“抢地模式”,现场竞拍十分激烈,历经82轮竞价后,最终由保利置业旗下的惠州市保置房地产开发有限公司竞得该地块,成交总价为28.2亿元,折合楼面价为52222元/平方米。

宗地信息 截图来源:深圳公共资源交易中心

该宗地之所以被众多房企“看好”,一是因其地理位置十分优越;二是因为它打破了深圳多年来的惯例,是深圳首宗取消更高地价限制的住宅用地。

A001-0219地块位于深圳前海宝中的核心区域,居住氛围浓厚、教育设施完备,地块旁边就是新安中学高中部、海韵学校。

并且,地块与即将投入使用的腾讯“企鹅岛”仅一河之隔,未来还会有跨海大桥连接,远处就是华侨城欢乐港湾,周边还有众多市区级公共文化设施分布,配套十分齐全。

根据出让文件,A001-0219地块未设置商品房销售限价,不受“70/90”户型政策限制;除110平方米物业服务用房,无其他配建要求。此外,竞得人还须承诺提供“交房即发证”服务。

价格方面,参考与A001-0219地块一路之隔的新盘“中铁能建阅臻府”,目前的毛坯限价8.86万元/平方米,折后均价约在8.33万元/平方米左右,而该项目拿地时的楼面价约为4.14万元/平方米。

所以若以A001-0219地块当前拿地的楼面价来估算,预计其售价或将超过9万元/平方米。

“取消溢价率上限,对于有实力的房企而言,可增加其拿到地块的概率。在居住用地上,国企、央企由于资本周转能力强,资金雄厚,拿地活跃度较高”,中指研究院华南分院高级分析师孙红梅对界面新闻指出。

从土地市场整体来看,相比于2023年的供地程度,2024年深圳的涉宅用地供应大幅缩减。加上此次成交的A001-0219地块,截至目前,深圳年内仅成交了2宗涉宅用地。

据深圳规划和自然资源局发布的供地计划显示,2024年深圳计划供应居住用地仅为180公顷,其中商品住房用地80公顷,保障性住房用地100公顷。

同比2023年,商品住房用地供应量大幅下降了61%,公共住房用地供应量也下降了20%,这也使今年的供地量成为近5年来的新低。

孙红梅表示,深圳是在根据市场供求关系减少供应,这也符合最新的“严控增量”的中央政策精神。

9月26日, *** 中央政治局会议中指出,要促进房地产市场“止跌回稳”,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。

“‘严控增量”这个概念是之一次提出,意味着供给过剩,同时也意味着新房要去库存,就要各地严格控制新增供地和新房供应上市,以缓解库存压力,这是提振市场预期、促进短期止跌企稳的工具”,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。

易居房地产研究院统计数据显示,8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27.0%,相比7月份18.5%的降幅有明显扩大。去化周期为25.2个月,目前已连续7个月超过两年的去化水平,压力较大。

而土地供应的缩减,便有利于存量房源的去化,增加其市场需求和流通速度。

据中指研究院最新统计,伴随着各城市新开工面积快速回落,“已开工未售库存”下降明显。7月末全国住宅“已开工未售库存”约25亿平米,较去年底回落5.2%,供给收缩便是目前库存下降的主要原因。

不过,随着下半年以来新增预售住宅套数的增加,8月份深圳的新房库存量再度上升。

深圳住建局房地产信息平台数据显示,截止8月底,深圳一手住宅库存面积为50.97万平方米,共计50500套,环比上升3.1%。

据美联物业计算,若按照过去12个月的平均备案套数推算,8月底深圳一手住宅去化周期上升到22.2个月,比7月份延长了0.4个月,这也意味着深圳的库存压力将再次增大。