大厂回流五环内

图片来源：界面新闻范剑磊

文|每日人物社马延君

编辑|辛野

运营|泡芙

上一轮大厂密集搬迁、买楼，还是在十多年前。那时，移动互联网卷起的新浪潮，簇拥着飞速发展的互联网公司，奔向开阔的郊区。

最近几年，又有不少大公司将搬迁提上日程，这一次，潮水掉转了方向。

大厂搬迁，往往不只关乎大厂本身。当满溢着技术、金钱、人才的巨头决定腾挪，意味着一波资源与商机即将涌入新的地区。但密集回流五环内的人和随之而来的需求，也会像一颗颗石子一般投入原本平静的社区生态，激起一个个漩涡。

漩涡

已经一个多月了，几乎每位来看房的客户都要问一遍：字节什么时候搬过来？

自从四月底，字节跳动租下北京亚运村北辰·新空间的消息传出来，房产中介陈宇就躲不开这个问题了。他在亚运村这片工作了两年多，以往租房的人最关心房租价格、楼层高低、房间采光，以及到地铁口的距离，现在考量加上了一层——“字节搬迁”。

租客们的心理不难猜，“怕房租涨价，怕交通拥挤，怕生活更不便利”，陈宇总是习惯性地挥挥手，试图打消客户的顾虑，“还早着呢，这才刚开始装修，什么时候搬还不一定呢”。

但他每次路过那栋紧邻街边的五层办公楼，都会停下来看看进度，“五月初还在往外运垃圾，后来又在搬水泥，现在已经遮上了白布，估计再有一个多月，也就差不多了”。

淡蓝色的玻璃罩住了新的大厂办公楼，陈宇不知道里面会被装修成什么样子，又会创造出多少财富与价值，他只盼着“快点搬过来吧”，趁着字节员工租房的高峰，或许他能小赚一笔。

与此同时，坐落于北京西北三环内的丽金智地中心，交付之前的精细保洁工作紧锣密鼓地进行着。春节过后，天气逐渐转暖，楼宇周围的工人们也忙碌起来，栽种、修剪绿化植被，搭建水系景观。

这座占地超19万平方米、定位7A超甲级的写字楼综合体，瞄准的是海淀区新商业地标。今年5月1日正式交付后不久，华为海淀城办宣布入驻；而早在2023年，蚂蚁集团就完成了对丽金智地中心东塔的收购，面积约为6.2万平方米左右，并决定在此设立创新科技总部，预计于今年7月迁入。

上一轮大厂密集搬迁、买楼，还是在十多年前。那时，移动互联网卷起的新浪潮，簇拥着飞速发展的互联网公司，向着更广袤的市场和更高的市值发起进攻。人才不断涌入，原先的办公楼很快变得逼仄、拥挤，到开阔的郊区占上一席之地、盖起自己的大楼，成为百度、新浪、网易等老牌大厂的共同选择。

最近几年，又有不少大公司将搬迁提上日程，这一次，潮水掉转了方向，从北京郊区向五环内回流成为新的趋势。2021年，腾讯大手一挥，租下了亚洲金融大厦10.7万平方米场地，当时创下北京写字楼租赁市场，近十年来单笔成交面积的更高纪录。几乎同期，字节瞄准了一公里外的北辰世纪中心，完成了2.13万平方米写字楼面积的签约。

大厂搬迁，往往不只关乎大厂本身。当满溢着技术、金钱、人才的巨头决定腾挪，意味着一波资源与商机即将涌入新的地区。但密集回流五环内的人才和随之而来的需求，也会像一颗颗石子一般投入原本平静的社区生态，激起一个个漩涡。

在北三环附近工作的李佳宁，最近就陷入了字节搬迁带来的漩涡中。她住在安慧里社区，每个工作日的早上八点，耳边就会准时响起装修声。那里原本是一片老旧的居民楼，但现在，由于和北辰·新空间只隔一条马路，眼看着就要成为租房市场的“香饽饽”。

李佳宁已经在这里住了三年，虽然房子不新，离地铁口也有段距离，但好在距离公司较近，楼下就是平价小饭馆与社区超市，生活气息很浓。现在，她担心门口那条本就拥挤的马路，会在上下班时间变得更堵，“打车十分钟的路程早晚能堵成四十分钟，以后就更不敢想了”。

更让她焦虑的是，字节每月1500元的房补会让附近房租水涨船高，“突然装修的房东都是想租个好价格，可我们公司没有房补啊”。

李佳宁与同事合租，7400元租下两居室已经是她们能承受的极限，“就算是每月涨个三五百元，我也得考虑搬家了”。她的语气里有些忿忿，“这些人员密集的大厂，为什么不能在郊区盖栋楼，非要来城区挤呢？”

王强很熟悉这类租客的焦虑，他在上清桥区域做了五年多的房产中介，那里是北五环与清河的分界线，从来都是偏远的地界，附近多是几所高校，算得上李佳宁口中的“郊区”，再加上大部分楼房都已建成十几二十多年，房租一直维持在“五六千元就能租下一间一居室”。

变化发生在五年前，字节在学清嘉创大厦设立办公点，加上周边还有中公教育和知乎，“互联网小十字路口”呼之欲出。王强眼见着“房租蹭地一下涨起来了”，每间房都差不多涨了一千块。那段时间，不少房东着急找他毁约，想要另觅租客，“每年一万多块的差价，谁不眼红啊，就连房价也跟着涨了”。

好景不长，2022年底，字节部分搬离了学清嘉创大厦，中公教育与知乎也陆续开始了大裁员，“小十字路口”的热闹跟着消散，“地铁站人流都少了一半”。但是，涨上去的房租倒是没有随之降下去，“毕竟飞书还在那栋大厦”。

更关键的是，拉扯着漩涡的力量又多出来一股。就在今年1月份，腾讯刚刚以64.2亿元的价格，买下了附近学院路北端的一大块地，用地规模超过7万平方米，地上建筑规模高达28.56万平方米。腾讯回应称，本次交易将主要用于满足公司对办公用地的需求，为公司员工提供稳定集中的办公场所。

这次出手，行业里嗅觉敏锐的人很容易联想到十年前，腾讯之一次在北京买地，以19.8亿元的价格拿下西北旺东路10号地块，规模与此次相差无几。后来，那里成了腾讯的北京总部，西二旗最出名的地标之一。

洪流

对于身处大厂的人来说，漩涡拉扯的力量更为具体。

为了离公司近一点，方便加班，百度前员工冯军翔已经和同在北京的妻子“两地分居”了四年。妻子一直带着孩子在西城区上学，冯军翔则是随工作住在西二旗，只有周末才能回到家中。

作为一个从小生活在新街口的北京人，冯军翔喜欢宅在家里，“上大学前就没出过二环”。2014年，刚刚从位于中关村的学校搬到西二旗的他，之一次感受到这片土地的神奇，脑子里很长时间只盘旋着一个念头——“一个地方怎么能做到又拥挤、又荒凉的？”明明人流那么密集，上下班时地铁挤得“恨不得骑到别人脖子上”，可周围还是一片荒地，“想找个大一点的超市和商场，难如登天”。

从中关村到西二旗，互联网以增长为名的洪流，在北京冲刷出一条清晰的弧线。无数大厂人被裹挟其中，从一个地方卷向另一个地方，他们的生活也被切实地塑造、改变。

2004年建起来的理想国际大厦，几乎目睹了洪流席卷中关村的全过程。那时，大厂还不叫大厂，一家公司的员工往往也填不满一整栋楼，新浪、百度等互联网企业，和爱国者这样的IT硬件企业，分别盘踞在大厦的一层或几层，共享电梯和天井。

刚开始，新浪是理想国际大厦里最风光的公司，新浪财经总编辑李兀曾回忆，“2000年后的很长一段时间，新浪的营收是其他所有比较大的互联网媒体公司之和还要多。”很快，百度在2005年上市，一夜之间创造出8个亿万富翁、50个千万富翁和200多个百万富翁，连带着整个大厦成了北京新的“富人区”。

理想国际大厦的规矩是，租赁规模更大的两个租户，可以把自己的logo挂到大楼顶上，新浪和爱国者更先获得了这个权利。《人物》此前了解到，百度上市后，李彦宏一度也想把Baidu挂上去，但公关几番沟通无果，只能作罢。但很快，用公关的话说，“百度比新浪厉害这件事，已经不需要通过logo证明了。”

2009年底，李彦宏率领百度迈出了走向五环外的之一步，搬进了西二旗的百度大厦。这一回，楼都是自己盖的，logo想怎么挂就怎么挂。只不过，少了较劲，也多了些寂寞。一位百度前员工曾发文说，在百度到来之前，西二旗是没有互联网大厂的，那时百度人中午唯一的消遣方式是在食堂吃完午饭后，绕着像一个“搜索框”的百度大厦转圈，走得慢的转一圈，走得快的转两圈。

从诞生之初，互联网公司就爱扎堆儿，国外有硅谷，国内有中关村，人才和资源一股脑儿地涌向那里，灵感迸发、机会满地。但小小的中关村很快承载不下不断冒出来的新公司，和不断膨胀的野望。

百度在西二旗砸下之一颗钉子后的十年里，新浪、网易、腾讯等老牌互联网公司，都陆续搬到了五环外，和滴滴、快手等移动互联网时代跃上风口的新贵们，在西北五环外遥远的后厂村相遇。西二旗地铁站也“沾光”，成了北京最繁忙的地铁站之一。

程江在2018年毕业后来到西二旗，他住在距西二旗一站地的龙泽，一个不到十平方米的合租小屋，房租每月3200元，地图上显示通勤时间只需20分钟，但他通常要走上小一个小时，“先坐两站公交到地铁站，再排三四轮队挤上地铁，出了地铁继续在街上的人流中往前挤”。

大多数愿意挤进人群、被一栋栋大楼吐纳的年轻人，对通勤疲劳和重复性的工作压力习以为常，毕竟大厂工作的另一面是丰厚的物质回报和稳定上升的职业预期。在洪流中，他们只能依赖惯性，被推着向前。

但也不是所有的大厂，都踏入了这股洪流。

2016年，今日头条搬入知春里附近的中航广场时，张一鸣在内部信里颇为骄傲地说：“这几天大家都在朋友圈晒新办公室照片，很好。不过提醒一下，大家应该重点晒位置啊：我们是少有的在帝都中心知春路的公司哈。毗邻各所大学、华星影城、几条地铁线……”

话锋一转，他尤其强调：“这是北三环，不像那些在上地、通州等城乡结合部的公司。”

在这位彼时刚33岁的科技新贵眼里，年轻人工作生活就应该住在城市中心，“哪怕房子小一点，在市区有更多的活动和交流，下班之后也不需要浪费大好时光和宝贵精力挤地铁”，“年纪轻轻不要着急在郊区，尤其房山、沙河、天通苑之类的远郊定居，买了房我其实也建议搬到市区来”。

但对此，不少员工心中还是五味杂陈。一位在字节工作了三年的前员工抱怨道：“公司为了让我们住在市区煞费苦心，但我每天加班到晚上十点，真不知道能去哪里活动和交流。”

回流

在西二旗挤了两年地铁后，2020年，实在无法忍受的程江选择跳槽去美团，工作地点换到了望京。

虽然美团总部大楼紧挨着东五环，但程江觉得在望京生活，比西二旗方便很多，步行上下班，周边商场很多，公司有食堂，“基本过上了钱多事多离家近的生活”。和80后那一代大厂北漂期望依靠高薪资在北京扎根的想法不同，90后的程江信奉“钱是用来服务生活的”。为了给家里的三只猫更大的活动空间，尽管每天只有回家睡觉的时间，程江还是狠狠心以每月6000元的价格，在望京租下了一居室。他从没想过要在这座城市久留，“攒够了钱，就换个活得更舒服的城市呗”。

望京原本是韩国人在北京的聚集地，但随着互联网公司纷纷在这里驻扎，旧的望京逐渐淡出，一个更商业、更具有时代特征的“新望京”生长出来。2014年，新地标望京SOHO建成，大批初创公司纷纷入驻，SOHO中国创始人潘石屹颇为自豪地介绍：“望京SOHO中90%都是互联网企业。”紧接着，美团与阿里的入驻，更让望京区域的互联网大厂“浓度飙升”。

大厂在办公楼上的选择，往往带着自身鲜明的行事风格。

与不少搬向西二旗的互联网公司，喜欢低矮的园区型办公楼不同，出手阔绰的阿里，尤其青睐甲级超高层写字楼。2016年，市值登顶亚洲所有上市公司之一的阿里，在北京告别了租房生活，正式住进此前斥资16.8亿买下的望京绿地中心A座。次年，又高调入主昆泰嘉瑞中心，两栋楼隔空相望，步行5分钟即可抵达。

而美团，自2010年创立以来的十年间，一直没有置业，包括美团总部大楼都是租的。哪怕到了2020年，公司市值一度超过6000亿港元，美团在租房上面的算盘，打得还是相当精明——绕开巨头盯上的甲级写字楼，美团租下了众运大厦、望京科技园、启明大厦、数码港大厦等产业园和乙级写字楼，租金能便宜不少。

据经济观察报报道，2020年，阿里租下的金辉大厦报价在10元/天/平方米以上，而望京科技园租金在6元/天/平方米，像美团这种大企业，议价能力强，拿到的价格还要更低。

从中关村到西二旗再到望京，每一处大厂聚集过的地方，似乎都有各自发展的周期。望京曾是移动互联网创业热潮的孵化地，被称作“O2O宇宙中心”，而当独角兽上市成为巨头，当企业规模不断扩张，望京周边五环边缘可供选择的写字楼、地块日益紧缺，大厂为下一阶段筹谋的目光，又投回五环内。

这一次，更先做出回流决定的，是员工迈入十万大关的腾讯。2021年上半年，或许是为了方便业务交流、节目录制，腾讯视频搬迁至国贸央视大楼隔壁的三星大厦。紧接着，阿里旗下的支付宝，也在北京环球金融中心继续扩组。就连深耕南五环亦庄的京东，也将业务部门送回了海淀知春路的京东科技大厦。

据商办市场行业数据，2021上半年，北京CBD商圈的总成交面积约23.1万平方米，其中互联网科技行业总成交面积超8万平方米，占比达34.61%，远超过去四年。

而当时间来到当下，大厂回流五环内，又有了新的动力。

“现在连国贸、金融街的写字楼都在降价，更别提别的办公区域了”，乔理是一名写字楼租赁经纪人，在他的印象里，今年之一季度，或许是北京写字楼市场“最冷的一个春天”。

他所在青年路商区写字楼，空置率已经达到了两位数，为了留住楼内的优质客户，业主给出的诚意是降价20%，即便这样“还有再谈的空间”。

从同行那里听到的消息也不乐观，“相比于2018年前后，现在的租金价格基本都要打上七八，就像望京SOHO，过去公司也是一个接一个地搬进去，现在价格腰斩了，却还招不到租户。”

而据世邦魏理仕统计，今年之一季度，北京写字楼市场空置率为22%，约相当于2018年的3倍；平均租金为每月每平方米283.3元，相比2018年下降超过三成。

此次字节租下的北辰·新空间，是由北辰购物中心改建而成，在乔理的记忆里，那栋大楼曾经是北京北部更大的百货商场，2018年停业后已经空置了许久，“对外一直在说改造”，他估算着在此市场环境下，“字节这样的优质大客户，应该能谈个很实惠的价格”。

除去租金价格下降，政策因素、业务发展，与对人才的需求，也是大厂回流五环内的一大原因。

2024年3月，蚂蚁集团启动了新一轮组织架构调整，AI和支付宝的地位更受重视。为了此轮调整，蚂蚁集团在海淀区设立“创新科技总部”，布局安全科技、移动科技、SaaS服务等多个领域。新总部坐落的丽金智地中心，正对着北京理工大学南门，周围林立着人大、北邮，不远处还有清华、北大。如此看来，中关村又一次成为AI时代的人才高地。

坚固的信心

比起简单的买卖、租赁办公楼，年初豪掷64.2亿元拿下学院路地块的腾讯，算的是另一本“生意经”。

就在前两年，腾讯还在大刀阔斧地降本增效。整个2022年，腾讯砍掉诸多非核心、不赚钱的业务，下架及关停旗下App超16款，将营销费用同比压缩了28%。与此同时，腾讯也在收缩员工规模，截至2022年底，腾讯员工同比上年减少4335人，2023年之一季度财报显示，腾讯员工又减少了近2000人。

很多员工对此不解：“不知道为什么要买楼，西二旗那边裁得都没剩什么人了。”

马化腾在年会上没有回避这一点，他也犹豫过降本增效还未完成的当下，“动辄上百亿地去投（地产），是不是合适”，一度也推迟了拿地计划。但2023年，视频号的发展让他看到了希望，“让我们在过去短视频失利的情况下，重新具备了一个坚实的抓手，我们今年能够全力发展的就是视频号直播电商，电商和广告是相辅相成的”。

至于拿地的决定，则是看到整个大环境下，公司业务还是比较稳健地发展起来了，“因为有这个需求，我们还是决定拿下来这个地”。

事实上，这片土地也来之不易。2018年，北京曾颁布《北京市新增产业禁止和限制目录（2018年版）》，这版目录也被称为“最严禁限目录”，明确规定“在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”。

而腾讯所购买地块，正是在该目录发布前，紫光集团以66亿元的价格拍下的，由于紫光集团于2021年申请破产重整，没有缴纳后续费用，也没有进行开发，腾讯才得以在2024年，再一次“捡漏”五环内的土地。

买楼、买地，一直是互联网大厂的一项重要投资，相比于目前部分房企审慎拿地，互联网企业仍然保持较高的拿地频率。据不完全统计，2023年，华为、京东、阿里等多家大厂均有拿地动作，拿地金额近90亿元。

字节也是买地大户。经历了在写字楼间的反复搬家后，字节近几年在上海、杭州、北京、深圳的土地市场频频出手，建立自有产权办公楼。2020年启用的北京海淀区北三环的方恒时尚中心，便是字节跳动创业多年来，在北京的首个自有产权办公楼，耗资达50亿元。

相比于竞争激烈、风云变幻的互联网市场，或许拿在手里的“不动产”，才是大厂在不确定年代最确定的底气。毕竟，当年陷入资金链断裂困境的乐视，还能拿出乐视大厦作为抵押，以解燃眉之急；而市值“与日俱跌”的搜狐，也因手握搜狐大厦，被外界调侃为“穷得只剩几栋楼了”。

二十多年前率先上市的搜狐，在如今的大厂前沿竞争中已不见身影，但在当年员工人数激增的情况下，买地盖楼也称得上风光一时。

2007年，搜狐买下了北京威新国际大厦8层物业，并将该大厦命名权买下，改名为搜狐 *** 大厦。那时，连同大厦的命名权及10个停车位，搜狐投资金额共2.77亿美元。2010年，搜狗又花1.1亿美元买下了一块地，即现在的搜狐媒体大厦，同年搜狐旗下游戏事业部畅游以9亿元价格，买下石景山区八角东街的搜狐畅游大厦。

尽管如今搜狐的市值只剩4.1亿美元，但三栋大厦的估值加起来已经超过了67亿。或许是早就看中了楼盘的商用价值，早在2021年搜狐就开始出租办公楼赚钱了。安居客显示，在搜狐媒体大厦和搜狐 *** 大厦的楼盘内，均有办公区在出租，平均计算下来，搜狐楼盘的出租价格为每天每平方米8.5元到10元左右。

被冲刷的，被改变的

最近一段时间，向王强咨询买房的客户多了起来，和那些担心字节搬迁的租客一样，购房者们最关心的问题也是，“腾讯的楼什么时候能盖完？这片房价还会涨吗？”

王强给不出明确答案，只是模糊地说道：“大楼刚动工，可能还得两年”，至于房价，更是他无法预测的未来，毕竟如今到处都是房子降价的消息，“谁敢打保票呢？”

大厂的到来，给生活带来的改变，王强已经经历了一波，字节入驻，中公教育兴盛，知乎风光的2019年，也是王强业绩更好的一年，租客一个接一个地进门，看一眼图片就签下了租赁合同，“3个字节员工合租一套9000元的三居室，扣掉房补，每人每月才花1500元”，那时王强连连感慨，“字节可真有钱啊”。

公司林立，也带来了不少餐馆和超市，以往和同事聚餐，大家要骑着电动车向学院路方向走上一段，只是现在，随着那些公司的撤离，餐馆也消失了不少。

大厂的出现与离开，对一个区域的改变，或许可以从上海漕泾区的发展中窥得一隅。2013年起，势头正盛的腾讯、网易、字节等公司纷纷入驻漕河泾，这里地处上海西南部，三条地铁线横竖贯穿，又有三十多年的产业积累，自然获得了许多企业青睐。

2021年漕河泾印象城开业，在印象城3公里范围内，活跃消费客群多达70万人，但购物中心却独此一家，因此开业三年来客流始终不减。2020年，漕河泾地区的房价也突破了6万元，最贵的小区均价超过7万，一跃成为浦西房价高地。到了2023年，漕河泾地区写字楼的租金价格，已经比十年前翻了一倍左右。

而在2023年初，腾讯和字节即将搬离漕河泾的消息传出来，唱衰漕河泾房价的声音开始在城市上空飘荡。但由于漕河泾开发区目前也聚集了上海约60%的游戏企业，和大量高科技产业群，目前房价还未见大幅度变动。

更明显的变动，出现在杭州未来科技城。去年9月以来，阿里将云与科技事业部从未来科技城迁出，上万名阿里员工开启大迁徙，目的地是距此五公里以外的云谷园区。

那段时间，“阿里员工抢房、一 *** 人深夜跟中介看房”的消息层出不穷，云谷园区启用前半年，区域内房租价格涨幅已超过20%；部分热门小区的房子，租金涨幅超过50%。一位熟悉杭州楼市的市场人士形容，“阿里员工所到之处，周边房租大涨”。

与此同时，曾经的明星楼盘未来科技城转瞬没落，出现了五年来的首次下跌。“之前卖8字头的，现在只要6开头了。”谈起该地区的二手房价，一位杭州本地中介感慨道。

大厂搬迁往往会对一个区域的生活、商业、房价乃至发展前景产生深远影响，而洪流冲刷过后，更切身、更细碎的变化，也发生在每个普通人身上。

自从腾讯搬到亚洲金融中心，一位工作多年的老员工已经想尽办法，申请了很多次居家办公，“刚装修完没多久就搬过来了，总觉得会对身体有些影响”，好在办公区附近就是奥林匹克森林公园，偶尔午休时出去散步，能独享一阵奢侈的初夏阳光。

经过一个多月的纠结，李佳宁最终决定还是提前找找新的居住地，邻居的装修声还是不绝于耳，“房租涨价看来是躲不开了”，她只能牺牲通勤时间，继续漂在北京。

而陈宇还在等待着字节搬迁的那一天。他已打算好，干完那段时间就立刻辞职，最近来买房、租房的人越来越少，薪资比起两年前不涨反跌，他还没想好将来要去做些什么，唯一确定的是，大厂的搬迁，将会为他带来一小笔梦想基金。

还在百度每天通勤的时候，冯军翔和家人一度讨论过，要不要在西二旗买套房子，但他最终还是觉得，“工作早晚要换，3万一平的房价，买在什么都没有的郊区太亏了”。他没想到，自己在大厂云集的西二旗，一待就是十年。而这十年间，乘着大厂的东风，西二旗的房价也一天天地涨起来，直到翻了一倍，早早买房的外地同事在北京扎了根，他这个本地人倒是彻底“可望不可及”。

前不久，冯军翔面了字节，已经到了洽谈入职的阶段。担心又要搬到亚运村，他考虑着“总这么分开也不是回事儿，要不就放弃房补，住回家中”。好在这次，通勤距离已经从20多公里，缩减到了16公里。

参考资料：

《西二旗大厂往事》申妈的朋友圈

《互联网大厂向CBD进发》未来可栖

《互联网公司北京买楼史：逐渐形成中关村、后厂村、望京三大板块》经济观察报

《互联网大厂爱买地》连线Insight

《8万跌回6万，阿里字节搬家对房价的影响有多离谱》中国企业家杂志

《理想国际大厦：与新浪百度ofo有关的闪亮日子》人物