曾被市场嫌弃的 " 老破小 "（通常指城市主城区房龄超过 20 年的二手房），如今也开始受宠了。

多地“老破小”二手房突然火了！以前几百天卖不掉的房子，如今挂牌1天“秒售”

近段时间以来，随着各地陆续落实央行 5•17 新政（即降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金利率），不少热点城市的 " 老破小 " 二手房成交速度正在加快。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）梳理机构数据发现，近期广州中心区楼龄 20 年以上的二手房源成交周期变短，甚至有不少房源在挂牌一天内 " 秒售 "；杭州 5 月二手房成交量环比 4 月虽然有所下降，但 " 老破小 " 二手房交易活跃度大增，日均成交量同比增长 38%；成都锦江区某老小区仅 5 月就成交了 7 套二手房，其中 6 套的成交周期均在一个月以内⋯⋯

成都中心城区某老小区 图片来源：每经记者 魏文艺 摄

多地 " 老破小 " 二手房成交火爆

记者查询贝壳找房发现，成都锦江区钢管厂五区 5 月中旬成交了一套房源，仅挂牌 1 天就带看了两次。该小区房源建成于 1988-2003 年，仅在 5 月份就成交了 7 套房子，其中有 1 套的成交周期达 254 天外，其余房子的成交周期均不到一个月内。

位于成华区驷马桥的河滨丽苑小区，楼龄同样超过 20 年，今年共成交了两套房，其中一套 74 平方米两居室总价 124 万元，低于挂牌价 12 万元，仅挂牌 1 天、带看 1 次即成交；另一套房子的成交周期为 13 天，同样仅带看 1 次便成交。而在此前，该小区二手房的成交周期均超过百天。

" ‘老破小’的咨询和成交量确实比之前踊跃了不少。" 成都德佑地产一门店经纪人小陈告诉每经记者，这些老房子主要集中在成都市主城 "5+2" 区域，有学校、地铁站点等配套的房源咨询量自然更多，成交周期也相对较短。

" 我近期还接到不少外地人的来电，咨询在成都买房的相关事宜，其中多是来自成都周边城市的买家，买房预算约在 100 万至 150 万元。" 小陈补充道。

据贝壳研究院成都分院监测，5 月成都二手房成交中，总价 100 万元以内房源的成交占比仍呈上行趋势；100 万— 150 万元房源的成交占比小幅增加，处于近一年较高水平，呈现弱复苏状态。从面积来看，紧凑的套二（80 平方米及以内）、套三（80-100 平方米）户型各占据约两成市场份额。

每经记者梳理各机构数据发现，今年以来， 包括上海、广州、杭州、东莞、昆明等多个一二线城市，近期 " 老破小 " 二手房在成交量不断攀升的同时，成交周期也明显缩短，对比此前长达百天甚至几百天的成交周期堪称 " 光速 "。

以杭州为例，今年 3 月起，该市的 " 老破小 " 二手房就因总价低、出租回报高等优势而成交量暴涨，且热度在 5 月仍在持续。

杭州我爱我家数据显示，朝晖小区、翠苑小区、采荷小区、大关小区、景芳小区、古荡新村在 5 月分别成交 63 套、52 套、41 套、39 套、35 套、23 套二手房。其中，翠苑二区以 16 套的成交量创下去年以来的单月成交量新高，而去年全年该小区共成交 38 套，今年截至 5 月的成交量已经达到 44 套。

" 很多老旧小区二手房价已经跌回到 2017 年左右的水平，具备一定的性价比，而且很多‘老破小’的租金年化收益甚至能达到 2.5%~2.8%，也是一种比较稳妥的投资。" 杭州链家大关商圈一门店经纪人告诉每经记者，这些成交量高的老小区房源面积都比较小、总价低，" 一些市中心老小区低价房源基本成交周期就一周时间，普遍议价空间收窄 "。

另据上海中原地产数据，5 月上海二手住宅成交 1.71 万套，环比增加 5.35%。其中，5 月最后 5 天（5 月 27 — 31 日），在上海 " 沪九条 " 新政的推动下，仅外环内就成交了 826 套房龄超过 20 年、面积 70 平方米的小户型，成交量较政策出台前 5 天增加了 5%。

" 核心城区的‘老破小’二手房具有一定的保值增值性、地段优势，尤其是总价可控，当然长远来看可能还有动拆迁机会，因此会受到部分资金有限的买家青睐，对整体市场而言具有积极的市场影响。" 易居研究院研究总监严跃进表示，从另一个角度来看，这背后涉及到很多有改善型住房需求的业主，" 老破小 " 二手房交易活跃也使得这些业主有能力去换房。

机构：二手房价格泡沫基本消失

记者注意到，此轮 " 老破小 " 二手房的交易热潮，与各地限购政策的陆续解除分不开，同时也有其他利好消息的影响。

今年以来，多地关于 " 原拆原建 "（即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是异地安置）提法增多，这已经成为老旧小区盘活的一种重要新模式。不过，此前 " 原拆原建 " 模式的资金来源是 *** 财政支持，真正能实现 " 原拆原建 " 的小区不多。

但在今年 4 月 11 日，浙江省住建厅等三部门发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，这是全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见，明确了相关工作流程和支持性政策，该政策聚焦 " 自主更新 "，即小区业主可以主导老小区重建事宜。

事实上，今年 3 月底，杭州闸弄口片区四个小区就启动了 " 原拆原建 " 的民意调研摸排，引发社会关注，也造成了该片区的房价波动。在成都，包括青羊区将军街 68 号、君平街 89 号等均实现了 " 原址重建 "，中央花园二期则从几年前就开始探索拆旧建新。

除此之外，在本轮楼市调整期，价格下调最多的就是 " 老破小 " 二手房，叠加不少 " 老破小 " 业主不惜售的心态，加速了此类二手房的成交。

以上海静安区万荣小区为例，5 月成交的一套约 40 平方米一室一厅房源，成交价 190 万元，单价 47170 元 / 平方米，成交周期仅 9 天。但在 2021 年同期，该小区同等面积房源的成交价则为 254 万元，成交单价为 61831 元 / 平方米。

今年 4 月，易居研究院在 22 城二手房成交报告中选取了 " 一线城市老破小类型的二手房价格 "，以此衡量二手房价格泡沫。据其测算，一线城市 " 老破小 " 类型的二手房价格从 2016 年初开始拉升，2019 年二手房价格泡沫开始不断 " 吹大 "，从 20% 持续扩大到 2021 年一季度的历史高点即 58%，随后泡沫持续变小。

尤其在 2023 年上半年二手房挂牌量激增阶段，供求压力倒逼二手房价格泡沫持续缩小。到了今年一季度该泡沫仅 5%，意味着历时三年时间，一线城市 " 老破小 " 二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。这也在很大程度上代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。

不过该报告也认为，当前二手房市场面临一些挑战，如房源加速挂牌、部分房源降价幅度大导致房东焦虑、高位接盘二手房定价困难等。" 二手房市场活跃不仅关乎居民家庭资产变现、住房置换与改善，还与房企去库存和资金安全紧密相关。在当前价格泡沫基本消除的背景下，各地应继续采取有效措施，进一步激活二手房市场。"

每日经济新闻