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界面新闻记者 | 王婷婷 实习记者 张溢卿
在“双高双竞”新规土拍后，上海率先推出静安两块地，一时间“新地王”呼之欲出。
8月15日，上海市土地交易市场发布第五批次商品住房用地出让公告，将出让静安区2幅地块，出让总用地面积约5.01公顷，起始总价106.79亿元。这两块地分别是静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块和静安区灵石社区N070402单元094a-14地块。
其中，最受市场关注的便是静安区曹家渡社区地块，板块内各项配套都较为成熟，坐拥上海“五星级公园”（中山公园），整体宜居性也较高。此外，距离地铁14号线武定站约260米，7号线800米，交通便捷。
配套方面，周边教育资源齐全，有江苏路第五小学、同济大学第二附属中学、市西中学等；约1.4公里处有上海市华山医院，定级为三甲医院，能够提供充足的医疗保障。距离600米左右有889广场，2公里处有汇融天地及月星环球港，商业配套丰富，可满足日常消费需求。
出让资料显示，静安区曹家渡社区地块的出让面积18501.78平方米，土地用途为居住用地，起始价为43.1387亿元。由于该地块的“含金量”较高，市场预测将成为继上一批次土拍中的徐汇斜土地块之后的“新地王”。
8月初，在上海第四批次土拍中，徐汇斜土地块经历了72轮竞价后，溢价率30%触顶并进入摇号环节。最终，绿城摇中，成交楼面价格破13万元/平方米，刷新全国更高楼面价。
优质地块备受关注，于是上海在公布第五批次地块的同时，也宣布，自第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“两轮竞价、两轮竞高品质建设标准”。竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措。
具体为：“之一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。符合前一轮条件的竞拍者，将在土拍现场进行“之一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间。
当上一轮竞价触到地块的溢价中止价时，将进行“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”等系列举措选择应用、顺次竞买。通过“第二轮竞高品质”的竞买者，将进入“第二轮竞价”，通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
曹家渡还是大宁？怎么选？
本次出让的另一块静安区灵石社区地块，出让面积3.16万平方米，容积率2.95，土地用途为居住用地、办公楼，起始价为63.6561亿元。
9月14日上午9时，参拍房企投拓人士均已抵达上海浦东新区房地大厦。
图片来源：界面新闻摄影
据界面新闻现场观察，往日土拍时大厦一楼大厅坐满了等待楼上土拍结果的房企投拓人士，他们中有人看土拍直播，有人实时计算价格，有人互相讨论。但这一次，一楼大厅的房企人士更少了，此前的热闹情景也一去不复返，都在耐心等待，但对于结果是谁并不十分执着。
原因有两点，较之此前几批次，此次所出让的地块量更少，仅有2幅，此外市场环境愈发不明朗，投资拿地的房企也越来越少。甚至有业内人士感叹：上海拍地，已见不到上海房企。
比如讨论声更高的静安区曹家渡社区地块，此次也只迎来4位竞买人参拍，而静安区灵石社区地块则只有一家房企报名。
首先出让的是静安区灵石社区地块，从报名房企来看，底价出让是在意料之中，最终由中建二局以底价63.6561亿元拿下，折合楼板价6.828万元/平方米。
该地块位于静安区大宁板块，距离地铁1号线上海马戏城站约440米，距离目前在建的地铁20号线彭越浦路站约1公里。地块3公里范围内，今年4月，越秀以总价16亿元、楼面价78197元/平方米摇号竞得静安区中兴社区151b-19地块，房地联动价12.1万元/平方米。
上午10点，现场静安区曹家渡社区地块拍卖开启。4位竞买人以联合拿地居多，1号竞买人为中海，2号竞买人是招商蛇口&南通瑞城，3号竞买人是象屿&越秀，4号竞买人为保利发展&上海建工。
竞价即将开始，3号选手最为积极，在主持人还未宣读完毕时便开始报价，紧接着是1号选手跟价，2号选手在竞价第六轮中现身，出价43.2387亿元。从出价频率来看，整体都较为犹豫。
随后进入到3号选手与1号选手的争夺主场，4号选手依旧未出价。竞价到第76轮，2号选手再现身，尤其是在第80轮之后，2号竞买人出价开始积极。到第84轮，现场已属于1号与2号之间的较量了。
值得一提的是，竞价到92轮时，由于迟迟未见其他房企出价，2号选手连续两次报价，主持人提醒：“请2号竞买人冷静。”
图片来源：截自上海土地市场土拍直播
3号选手在竞价第96轮时出场，报价51.3087亿元，随后1号选手放弃，不再跟价，2号与3号开始比拼。虽然如此，各家房企对于花钱这件事更是一次比一次谨慎，现场竞价的增价幅度也从1000万元调整到500万元，到最后调整至200万元。
竞价时间漫长，等待的房企人士也有些着急。土拍现场，保利发展相关人士向界面新闻表示，现如今市场不好，都在等行业周期，但其实这块地还是好卖的。
她告诉界面新闻，该地块的地段较好，但是开发难度比较大，地块被周边“老破小”包围，会影响项目定位，没有办法做到真正意义上的豪宅，影响定价、购买人群等。“配套不错，就是开发难度会影响销售。”
同时，她也很坚定地认为，该地块不会成为“地王”。在拍卖结束5分钟前，她走出了现场。
事实也是如此。竞价到163轮，定格在2号选手的出价56.5987亿元，时间为11点34分。
竞价结束，招商蛇口&南通瑞城以约56.6亿元的价格竞得曹家渡地块，折合楼板价11.41万元/平方米，溢价率31.2%。该楼板价也仅次于8月7日徐汇滨江宅地的13.1万元/平方米，成为全国楼板价第二高的地块。
两宗地总起拍价超106.79亿元，共收金120.25亿元。
招商蛇口迫切“进城”
对于拿地，招商蛇口此次是势在必得。
据界面新闻了解，在上一批次徐汇地块的争夺中，招商蛇口在72轮竞价中加价至48.048亿元后触达地价上限，随后进入摇号环节，最终由于运气不佳而不得不空手而归。
图片来源：截自上海土地市场土拍直播
此次曹家渡地块未触及中止价，谁能成为赢家，只需要用钱来说话。
2021年，招商蛇口提出“重返上海心”战略。2022年-2023年，不少昔日的土拍大户偃旗息鼓，但招商蛇口凭借资金优势，重仓押注上海，扫货多处优质地块。
投资布局积极，2021-2023年，招商蛇口连续三年在上海房企拿地总金额排行榜中稳居前三名，是上海拿地房企中实至名归的“领头羊”。
据界面新闻统计，2022年，招商蛇口至少摘下10幅地块、位列拿地排行榜榜首。2023年，招商蛇口再次成为上海土地市场更大赢家，全年单独或联合其他房企总计竞得6幅地块，总金额199.5885亿元。
在全口径销售金额方面，继2022年以741.25亿元问鼎后，2023年招商蛇口凭借645.57亿继续保持领跑，也是唯一在上海突破600亿元销售额的房企，该年在上海的19次推盘中，有15次属于“日光盘”。
扩张之路上，“上海心”正一步步由核心区域扩张到上海外环。2024年以来，招商蛇口的拿地和在建项目大多分布在宝山区、松江区等非核心区域。
数据显示，2024年1-7月，虽然销售面积仍然以29.6万平方米位居之一，但招商蛇口上海销售额已经被中海地产、绿城中国、保利发展等房企反超，以119.82亿元排名第六。
其半年报显示，今年上半年招商蛇口各项数据迎来大幅下滑：营业利润29.28亿元，同比减少40.18%；利润总额29.59亿元，同比下降40.51%，归母净利润为14.17亿元，较上年同期下降34.17%。
在行业普遍面临增长放缓下，招商蛇口不得不背水一战，重金下注市场预测的“地王”。而且行业发生变化，上海外环“失灵”，招商蛇口也迫切需要走进上海核心板块。
只是没想到的是，备受市场期待的曹家渡地块并没有触发第二轮竞高品质的阶段，也没有触发“价高者得”阶段，为招商蛇口增添了不少赢面。
越秀的投拓人士在拍卖结束前五分钟来到现场，对最后每一轮竞价都详细记录，当拍卖结果出来后，其中一位小声说道，“恭喜招商”。
拿到地只是之一步，后续如何开发和定位，又将做出怎样的豪宅来，如何赢得市场认可，等待招商蛇口去应对的难关，还有很多。
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