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界面新闻记者 | 王婷婷
在楼市“止跌回稳”的大势之下，房企的化债之路迎来曙光，多家民营房企的债务重组获得突破性进展。
12月10日，融创房地产集团有限公司发布公告，境内债重组迎来投票表决，在如此短暂的时间里，已有H6融地01、H0融创03两只债券获得持有人会议表决通过，另外8只债券还有两周投票时间，将于12月23日最终迎来十只债券整体重组投票结果。
有机构人士向界面新闻指出，融创的境内债权人数量多、结构复杂，一周这么短的投票时间内，就有两只境内债重组通过，是一份很有含金量的成绩，体现出债权人对方案的认可。其他8只债券，在预留出更充足的准备时间后，预计后续也会很顺利地通过。
融创的化债“组合拳”
截至目前，出险房企数量已超过60多家。记者了解到，在化解境内债风险方面，大多数房企曾将债务展期作为首选，但这种方案核心是以时间换空间，并没有从根本上实现债务削减，如今市场回暖始终不及预期，注定要再度面对债务到期的压力。
此次，融创境内债重组率先取得突破性进展，也意味着行业化债正式迈入债务重组的新阶段。
此次融创重组的境内公开债，涉及十笔债券，存续金额共154亿元，债权人众多，并且涵盖个人、私募、银行、信托等多个类型，要提供一个让所有债权人满意的方案，非常难。
针对这种情况，融创打出了“降债、转股、展期、降息”组合拳，提供包括现金要约收购、债转股票/股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四个选项，可供债权人灵活选择。
其中，现金要约收购部分计划以不超过8亿元的现金，按照每张债券面值的20%价格回购债券，涉及的债券本金上限约为40亿元。
股票及股票经济收益权兑付方案，向特殊目的信托增发特定数量的股票，人民币100元债券对应融创股票13.5股，预计新股总发行5亿股，预计更高降债37亿元。
以资抵债方案，将设立服务型信托，债券持有人直接或间接享有其控股子公司所持有的特定资产收益权。获配以资抵债选项的标的债券每100元面值受偿金额35元人民币，预计更高降债30亿元。
前三个方案，保守估计可将融创的境内公开债压降超过50%。
至于留债展期，该方案将融创境内公开债本金展期9.5年，第5年开始兑付本金，利息部分统一降至1%。另外，拟于2025年底前安排现金支付1%及对应利息。
融创在方案设计上秉承着市场化原则，现金要约、债转股、以资抵债、留债展期四个选项，债权人可根据自己的持债成本、退出诉求，灵活选择，没有任何强制选项，留债展期部分也没有设置上限。
同时，方案偿债资源也较为优质，包括现金对价、股票、资产等等，体现出诚意。尤其融创股票是极具流通价值的好标的，是地产行业交易量更大的股票之一。数据显示，今年来，融创股价累计上涨超过90%。
而每逢政策利好，融创股价都会领涨。昨日召开的中央政治局会议强调，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。港股房地产板块受此影响尾盘快速拉升。其中，融创中国表现最为突出，单日涨幅高达14.68%。
“可以预见，境内债重组一旦成功，对公开债的投资人来说将会有不错的收益率。这也是为什么融创这次方案带给市场很大影响，既创新、又能多方共赢。” 一位知情人士分析。同时，融创也是之一个提出市场化化债重组方案的案例，低成本持有的债权人，可以在适当折损利益的情况下快速套现，而不愿接受本金损失的投资人可以选择留债长展期，更大程度上照顾到了不同债权人的利益。”
行业市场化降债新样本
融创是业内率先提出境内债整体重组方案的房企之一，它的进展也牵动着行业诸多的关注。在此之前，行业已经历了债务展期、债务重组、逆向混改、破产重整等一系列的化债探索。
其中选择债务展期道路的企业颇多，首批完成境内债展期的企业中，已有房企今年6个月内追加两次展期直至明年3月。
这样展期的弊端是，在市场迟迟未现根本好转的情况下，对企业真正减负、重回正轨发挥不了实质作用。而一旦房企经历过多次展期，债权人也会对公司失去信任。
也有少部分房企选择走上了破产重整、逆向混改的道路。但破产重整与逆向混改一般需要强大的战投下场辅助，同时可能伴随着强制削债的安排，在当下市场环境中，不具备行业普遍性。
从目前行业发展来看，房企需要的是一次真正意义上的债务重组，系统性、长期性地解决债务风险，而融创式债务重组，也被行业视为样本。
“融创的债务重组方案目前推进顺利，一旦全部通过，所有未完成境内债重组的房企大概率都会选择跟进。”一名业内人士指出，目前已有不少房企都在着手推进境内债重组，都很关注融创境内债重组的进展，一旦成功就意味着该方案可复制，可借鉴。
之一，融创是为境内债权人单独定制了债务重组方案，同时创新采用市场化的化债思路，保守估计将压降其50%的境内公开债，这契合当下房企全面降债的需求和趋势。
第二，在行业艰难的债务重组过程中，融创真正立足于从根本上将企业主体引入良性发展循环的出发点，同时兼顾了所有相关方的利益，也得到了多方的认同，投出赞成票。
一位不具名的债权人表示，融创唯有尽快恢复健康经营，才能真正保护所有债权人和投资者的长期利益。我们愿意再相信融创，一起度过目前的难关。
从公开数据来看，融创有充足的底层资产，同时经营已经在持续转好，在行业逐渐止跌回稳后，具备更快复苏的动能储备。
根据2024年中报，融创未售土储货值超过1.2万亿元，一、二线城市占比近7成，底子厚实；资产盘活推进顺利，好产品屡获市场认可，今年上海外滩壹号院二期三开三罄，累计销售超215亿元，上海壹号院也首开日光，年底有望再次加推。保交楼方面，融创在去年完成31万套交付的情况下，目前正在继续攻坚克难，年度冲刺16万套。
“债务的风险一旦化解，就能给公司经营恢复留出空间，从容解决好当下保交楼的攻坚克难，强化供应商、购房者信心，恢复正常销售和造血能力。”上述行业分析师表示。
在房企化解债务风险的共同命题下，走在前面的融创，正在用自己的模式率先走出一条市场化化债的道路，这对于整个行业来说，都是至关重要的一步。
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