本文来源：时代财经 作者：张钇璟
寸土寸金的上海豫园，一商业项目以不到 4 万元 / 平方米的价格法拍，却无人问津。
近日，时代周报记者查询阿里资产发现，"（破）黄浦区豫园街道 560 街坊 1/3 丘（方浜中路 168 号等）房地产 " 开拍。
上述拍卖标的物对应的建筑为豫园商圈著名 " 烂尾 " 商业项目——上海城隍庙广场，标的物建筑面积共计 3.61 万平方米，评估价 20.35 亿元，起拍价 14.25 亿元，平均每平米约 3.95 万。
10 月 14 日上午十点，上述拍卖正式结束，共收获 17852 次围观，因无人报名，最终流拍。
图片来源：阿里资产拍卖平台
上海城隍庙广场 时代周报记者拍摄
土地年限仅剩 20 年
拍卖页面显示，上海城隍庙广场的权利人为上海城隍庙广场置业有限公司（下称 " 城隍庙公司 "），该项目建筑面积共计 3.61 万平方米，土地使用权面积 1.30 万平方米（包括出让用地 9970 平方米，划拨用地 3000 平方米）。
2023 年 3 月，上海市第三中级人民法院裁定，城隍庙公司因不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力，经债权人申请，目前已进入破产清算程序。目前，上海城隍庙广场由城隍庙公司管理人处置。
记者实地走访发现，上海城隍庙广场地理位置极为优越，地处豫园商圈更好的位置，马路对面便是上海城隍庙，项目东侧为豫园股份与蚂蚁集团联合体于 2022 年 9 月以 129.3 亿元摘得的福佑项目。
方浜中路一街之隔便为上海城隍庙 时代周报记者摄
目前，上海城隍庙广场项目整体为施工改建停工状态，仅有一楼部分沿街铺租给商户，一楼部分空地被美食广场占据。
图片来源：阿里资产拍卖平台
据时代周报记者查询获悉，此次并非上海城隍庙广场之一次走上拍卖台。
早在 2023 年 10 月 9 日，该项目曾以 " 上海城隍庙广场项目判决、执行及破产程序权利 " 这种形式上架阿里资产司法拍卖平台。
彼时的标的物中，除了上海城隍庙广场外，还另含债权本金及利息共计 18.76 亿元，起拍价 10 亿元，最终同样因无人出价宣告流拍。
对于上海城隍庙广场的再次流拍，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，14 亿元的起拍价可能对一些潜在买家来说过高。
CBRE 世邦魏理仕在近期发布的报告中指出，2024 年三季度，上海物业投资市场录得 36 笔交易，交易金额共计 217.4 亿元，环比上涨 81.5%。标的物业类型方面，按交易笔数统计，零售物业占比第二，仅次于办公楼物业，社区配套商业与位于非核心板块的购物中心为目前投资者的主要偏好类型。
另据仲量联行监测数据，第三季度，市场成交仍由小体量项目引领，成交项目中，金额在 10 亿元以下的占比高达 79%。
此外，公告显示，该项目的土地使用期限为 2004 年 11 月 18 日到 2044 年 11 月 17 日，目前仅剩余 20 年时间。
对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前关于不动产产权续期方面的政策并不明朗，各地说法不同，而且主要偏住宅类的，商办资产的收并购确实也受到了一定的影响。
已荒废 10 余年
上海城隍庙广场，是上海最早一批由外资基金进行投资的房地产项目之一。
2006 年 4 月，豫园股份（彼时为豫园商城）公告称，与 Cargill Financial Services Corporation 和 China Real Estate Partners I ,LLC 指定的 YU GARDEN INVESTMENTS LTD. 签订股权 *** 协议，将城隍庙公司 100% 股权予以 *** ，对价为 5.7 亿元，另外还有 3 亿元建设借款，共计 8.7 亿元。
彼时，城隍庙广场更名为豫龙坊。2008 年 1 月，豫龙坊开业，但商铺招租率一直不高，一层除了有鼎泰丰、翡翠源、棒约翰、Maisy's Donut、Tesco Express 等品牌外，二、三楼商铺基本空空荡荡。
据媒体报道，豫龙坊最初想主打传统特色，招揽一些传统品牌和餐饮，其实这个定位符合城隍庙定位，然而最终没有做起来，生意仅维持了一年多。
2009 年 9 月，国内知名商业地产运营商盈石资产管理有限公司（下称 " 盈石资产 "）接手该项目，并将其更名为豫城时尚。
在盈石资产的运作下，豫城时尚于 2010 年开业，新项目定位于快时尚。当时的代表品牌有：英国玛莎百货（Marks&Spencer）、Zara、H&M、Mark Fairwhale、Motivi、OVS、Asobio、Sasa 化妆品等。
不过，生意并没有盈石资产想象中那么好做。由于城隍庙商圈的大部分客流都是旅游客，这类人群来到城隍庙就是要体验本土特色消费，而不是买到商场里就可以看到的 H&M 等时尚品牌，
豫城时尚开业之初，借世博会的东风，生意一度较为火红。随着世博会的结束，商场的生意逐步下滑，始终未能盘活起来。
据观点地产网此前报道，2013 年，北京光耀东方商业管理有限公司（下称 " 光耀东方 "）以约 9 亿元收购了该项目，启动了新一轮改造，该公司以收购及运作烂尾楼见长。
2017 年，光耀东方的老板因病离世，家族企业内部产生了遗产纷争，随后导致公司发生债务危机，上海城隍庙广场也因此停工。
天眼查显示，目前城隍庙公司的股东为聊城市丽硕源企业管理有限公司（下称 " 聊城丽硕源 "）。股权穿透后，聊城丽硕源由广州桥柏投资合伙企业（有限合伙）（下称 " 广州桥柏 "）、中裕睿信（北京）资产管理有限公司（下称 " 中裕睿信（北京）资管 "）分别持股 99%、1%。
而中裕睿信（北京）资管由光耀东方、中投保信裕资产管理有限公司分别持有 30%、70% 股权。同时，中裕睿信（北京）资管还持有广州桥柏 39.3939% 股权。
目前该项目整体仍为施工改建停工状态，仅有一楼部分沿街铺租给商户，一楼部分空地被美食广场占据。也就是说，从 2013 年算起，该项目至少已荒废超 10 年。
据严跃进观察，" 上海的景区商业零售消费，有时候地段很好、人来人往，但是真实产生的消费量并没想象中的那么强。以网红店为例，近两年在南京路、豫园等地方，整体开的并不多。"
他认为，未来的接盘方除了传统的收并购能力、项目运营能力之外，还得具备项目 IP 打造的能力，需要将上海老城厢等文化融进项目中，使项目产生一些新的价值。
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