上半年已过，大湾区不少城市的楼市成交出现显著回升。从成交结构来看，二手房成交量要远高于新房。
据乐有家数据，2024 年 6 月，深圳二手房成交 4172 套，新房成交 2927 套；广州二手房成交 10456 套，新房成交 7623 套；东莞新房成交 1714 套，二手房成交 2238 套；佛山新房成交 4534 套，二手房成交 4982 套；惠州新房成交 2356 套，二手房成交 2923 套。
7 月 1 日下午，美联物业全国研究中心总监何倩茹在微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，二手房和新房市场本身存在替代效应，在整体规模不变的情况下，更容易显现 " 跷跷板效应 "，进入存量市场行情后，多数城市的新房开发数量将逐渐减少。从当下特征来看，大湾区不少城市已经步入了成熟阶段。
惠州某在建项目 每日经济新闻资料图
一、二手房成交大面积回暖
2024 年上半年，深圳房地产市场在政策调控和房企年中冲刺的双重影响下，一手住宅和二手住宅成交量均有所上升。
据深圳房地产信息平台数据，6 月份一手住宅网签套数达到 2927 套，环比上升 45.7%，但同比仍有 4.0% 的跌幅。与此同时，二手住宅备案过户量达到 4172 套，环比上升 5.3%，同比涨 73.3%，创下 2021 年 4 月以来的新高。
上半年，深圳全市二手住宅过户成交 21394 套，同比大涨 32%，创下近三年来的新高。然而，6 月最新二手成交均价为 6.05 万元 / 平方米，同比下滑 15%，反映出市场 " 量升价跌 " 态势。
类似现象在广州、佛山、东莞等城市也较为明显。
据合富研究院数据，2024 年 6 月，广州二手住宅网签宗数达到 10456 宗，网签面积为 105.92 万平方米，环比分别大幅增长 33.40% 和 34.13%，创下自 2023 年 4 月以来的新高。
从成交数据来看，6 月广州各区的二手房成交面积环比都有两位数增长。其中，黄埔区的增幅更大，达到 56.1%；增幅更低的从化区，也有近 14%。
来源：合富研究院
另据乐有家统计数据，今年 6 月，东莞新房住宅成交 1714 套，二手房成交 2238 套；佛山新房成交 4534 套，二手房成交 4982 套；惠州新房成交 2356 套，二手房成交 2923 套。
何倩茹提到，大湾区大部分城市的新房已经开发到远离市中心的位置，在地理位置上比很多二手房略逊一筹。而二手房周边的生活、交通、教育、医疗等配套设施已经非常成熟，且所见即所得，再加上近年新房市场难交付等问题，综合起来，就不难理解二手房会主导市场交易了。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则向每经记者表示，新房市场交易不及预期，主要在于各地新政特别是一线城市，针对新市民、外来人口等放开限购，缩短社保年限等。这迎合了当前刚需在热点城市集中的局面，需求更多被导入二手房市场，分流了以改善为主的新房市场需求。
二、超三成业主开始涨价
" 二手房成交量高于新房市场，意味着一部分新房市场的购买力被二手房抢走了。当二手房市场表现强劲时，会对新房市场会产生一定的冲击，形成虹吸效应。" 中国企业资本联盟副理事长柏文喜向每经记者表示。
不过，在柏文喜看来，如果未来二手房成交量持续攀升到一定量级后，将带动市场情绪，部分业主会寻求更高价格，这将导致部分二手房挂牌价出现上涨。
每经记者注意到，在成交量攀升的同时，深圳部分片区的房价也开始出现回涨。不过从整体情况来看，挂牌价下跌仍是主流。
深圳中原地产研究院数据显示，在监测的 83 个片区中，有 28 个片区的挂盘均价开始上涨，占比达到 33.7%。
来源：深圳中原地产研究院
其中，观澜片区由于近期新增豪宅户型挂盘，价格出现异常波动，上涨 47.6%，但不具备普遍参考性。其他涨幅较高的片区包括大鹏片区上涨 8.5%，龙岗平湖片区涨幅 8%，宝安福永片区涨幅 4.2%。
与此同时，深圳二手房挂盘量也有所变化。新政满月后，深圳有 39 个片区的挂盘量上涨，占比 47%。其中，福田区八卦岭片区挂盘量上涨 67.1%，坪山中心区上涨 55.6%。而挂盘量跌幅更大的是光明区公明中心区，下跌 35.2%。
深圳中原地产研究院提到，深圳楼市这一轮回暖，主要得益于 "5 · 28" 新政的实施，包括限购条件的放松、更低首付比例和房贷利率的下调等，有效降低了购房者的首付压力和置业成本，激发了市场购房热情。随着市场信心的逐步恢复，预计深圳楼市将继续保持良好发展态势。
中指研究院分析师孟新增向每经记者表示，目前全国二手房市场受益于 " 以价换量 "，销售表现要持续好于新房。
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