年轻人“瞄”上老破小，月供比租金贵600元

捡漏还是割韭菜？

作者 | 宋虹姗

" 一对情侣在北京买了套 40 平米老房子，把 1 平米卫生间改造为干湿分离空间，卧室还带一个巨大的步入式衣帽间，作为’梦中情房’没得挑。"

全网超千万粉丝的车评博主 " 说车的小宇 "，自去年开始，不仅只说车，还开通了 " 探家 " 栏目，其中改造老房的视频，占据了作品数量的一半。

近年来，随着政策和市场调整，曾经坚持租房生活的年轻人，开始对老房子动心。一些 " 爆改老破小 " 视频，成了平台的流量密码。

位置在城市核心区、总价低、降价、月供与租金成本几乎持平，这些都是年轻人考虑买房的因素。

市场上出现了对价格敏感的年轻购房者，也有对老破小持币观望的投资者，租售比是这类买家关注老破小的理由。

一个观望一年的投资客发现，在北京，位于石景山古城，朝阳区的团结湖、金台路、百子湾等片区，出现了购房回本周期不到 30 年的老破小。数据显示，在 " 北上广深 "，不算购房利息的成本，买套房的平均更低回本周期是 51.75 年。

据易居房地产研究院在今年 4 月发布的一份报告显示：一线城市 " 老破小 " 价格泡沫从 58% 跌到 5%。降价，是吸引所有买家的关键因素。

东三环老破小：月供与租金相差 600 元

2023 年，诸葛数据研究中心曾发布一份数据，其监测的重点 50 城，在 2023 上半年的平均租售比为 1：615（每平方米建筑面积月租金 / 每平方米建筑面积房价）。

一般情况下，国际标准认为，房地产运行状况良好的租售比通常为 1:200 到 1:300。

细分到城市来看，" 北上广深 " 的租售比分别是 1:650、1:653、1:627、1:730，在一线城市，不算购房利息的成本，买套房的平均更低回本周期是 51.75 年。

在平均回本年限水平是 53 年的北京，出现了租售比为 1:361（约等于 30 年）水平的老破小，这几乎是北京平均租售比水平的一半——国贸附近租房上班的小雯发现，自己租住的位于东三环旁、距国贸核心区仅 4 公里的老破小降价了。

小雯租住的小区距离 14 号线金台路不到 800 米，她注意到，一套面积是 40 平方米、6 层的一居室，挂牌价是 186 万元。

中介表示，要是去年的行情，这套房不可能低于 200 万卖出。186 万元的价格，还 " 可谈 "。2023 年，小雯所在小区，一套面积为 37 平方米的地下室，成交价格是 181 万元。

小雯关注房子的设施条件、面积，与她正在租住的房间基本相似，普通装修水平，月租金水平在 5000 元左右。在凑齐首付的情况下，如果贷款比例是 70%、选择 30 年商贷，每月月供是 6495 元。

就在今年 4 月，北京出台了《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》，购房者买已改造老旧小区房产可以多贷款，公积金贷款年限更高可延长 20 年。政策明确，市民购买改造后的老旧小区房屋，可贷年限将从 " 低于房屋剩余使用年限减 3 年 " 优化为 " 低于剩余土地使用年限减 3 年 "。这就意味着，部分房屋的贷款年限更高可延长 20 年。

小雯所在的小区交房时间是 1984 年，刚刚完成小区路面、外立面、一楼阳台、上下水等改造。新政之前，使用公积金只能贷款 9 年，现在可以更高贷 29 年。如果是公积金组合商贷的形式，每月月供是 5600 元。

新政的出台，使小雯的月供压力变小了。她意识到，与打给房东的租金对比，自己每月只需要多付 600 元左右，就可以在北京三环安家了。

环线价值一直是北京房产价值衡量标准，新房价格虽然也在下降，但其上车门槛对于刚需群体来说依旧很高。

以 " 价值洼地 "、位于四环的旧宫区域为例，某楼盘在近期推出了 6.2 万元 / 平米的特价房，比开盘时低了近 1 万元 / 平米，但该楼盘的最小户型面积是 117 平方米，更低上车总价也超过了 700 万元。

卖家强调租售比、投资客看好租金回报率

长居澳洲的小路在今年 5 月挂出了位于石景山古城的房子，她对卖家强调：" 这套房子的暖气、电器等软硬件设施都是新换的，购买时间不到两年，每月租金可以租到 5000-5500 元，对于预算不高的购房者，特别合适。"

小路坦言，古城片区的老破小太扎堆了，房子的年龄也已经超过 "40 岁 "，想顺利卖出，就要 " 让利 " 买家。根据装修、硬件、维护程度不同，小区内每平米挂牌单价的浮动范围自 3.7 万元至 5 万元不等，降价比较 " 狠 " 的房，租金回报率水平更高可以达到 3%，购房回报周期不到 30 年。

古城位于北京四环外，如果把物理范围缩小至四环以内，" 老破小 " 占比更高。清华大学城市规划系曾统计，北京城六区内建设于 2000 年及以前的老旧小区占比约六成，集中在城北的二环至四环之间。

据诸葛找房统计，北京老破小的租金收益率跑赢了一线城市房产的平均水平。2023 年，其监控的重点 50 城租金回报率上升 0.01 个百分点至 1.95%，北京的租金回报率是 1.85%、深圳是 1.64%。

对于这套租金回报率水平高出一线城市平均线的老破小，小路不打算留着 " 收租 "。她表示：" 已经决定长期在国外生活，不出租的原因，是不想添麻烦。就算’不满 5 ’也要卖，就当‘出闲置’了 "。

小路还在自己的朋友圈和社交平台打起了 " 推广 "：

自家全南两室板楼、诚意出售，古城地铁站，到公主坟 16 分钟、到中关村 40 分钟、国贸 45 分钟。低预算低首付欢迎滴滴，可拎包入住，主打好商量。楼下就是警务站，非常安全。

住宅租金已连续 4-5 年出现大幅下跌，国投证券首席经济学家高善文认为，长期租金预期出现恶化，必然会带来资本品或者资产价格的大幅调整，这是资产价格或房价出现大幅调整最重要的背景之一。

但一线城市核心区域 " 老破小 " 的降价，还是吸引了投资客的关注。

一位北京地区的投资者称，自己从去年开始关注北京房价，觉得目前市场上有不少想抄底的人，有些卖家在 2021 年高位接盘、甚至面临断供。遇到着急卖的，还可以 " 捡漏 "。

这位投资者表示：" 很多地铁沿线的老破小 ，楼龄在 15-20 年左右，这些房子不是特别破，总价 200-300 万，可以租到 5000 元，租售比很好了，与逐渐降低的存款利率对比，还是很有竞争力的。"

加速改造的 " 老破小 "

开篇提到，一线城市 " 老破小 " 价格泡沫从 2019 年的 58% 跌到 5%。

对于 " 价格泡沫 " 的计算方式，是 " 二手房价格泡沫 = 某时点二手房价格 / 二手房平稳期的价格 -1"。其中，" 二手房平稳期的价格 " 锚定为 2018 年四季度即 39454 元 / 平方米。2019 年开始，二手房价格泡沫不断 " 吹大 "。

易居研究院研究总监严跃进对 36 氪表示："2020 年起，二手房市场的表现确实非常亢奋，资金进入到房地产，尤其是大城市的二手房，包括总价比较低的老破小。历时三年时间，随着政策收紧，市场开始降温，2023 年上半年，是二手房挂牌量激增的阶段，供求压力倒逼价格泡沫持续缩小。目前来看，一线城市老破小类型的二手房价格泡沫基本消除，价格回归健康状态。"

各地以旧换新的政策，也推动了老旧房屋的市场活跃度。

来自中指研究院数据显示，2023 年以来，已有超 30 城出台举措支持 " 以旧换新 "；媒体梳理发现，市场上共有三种模式，一种为由中介或者开发商主导的自由换购，一种为由 *** 或中介机构推出的平台换购以加速一二手房联动流通，余下的便是郑州模式的国资收购旧房屋作为保障房或人才房，以促进二手房市场的盘活。

杭州还出现了 " 原拆原建 " 模式。今年 4 月，房龄超 40 年的浙工新村，500 多户居民自掏腰包筹集 5 亿元用于小区的重新建设。

根据自主更新方案，浙工新村更新项目总建筑面积约为 8.1 万平方米，拆除原 13 幢建筑后将新建 7 幢住宅小高层，改造 1 幢建筑。此外还将配置活动中心等配套设施超 1500 平方米，绿化率提升至 25% 以上。据媒体报道，这一消息直接拉动了该区的成交量。

北京市老旧小区改造工程的进展也在加速。

截至今年 5 月底，北京市共有 197 个老旧小区开始改造，其中 185 个已完工，完成量超过全年计划的 90%。市住建委表示，将继续推进改造工作，目标是到 2025 年底基本完成所有 2000 年底前建成的城镇老旧小区的改造。